Huizenmarkt: te laat !

In hun onmetelijke wijsheid hebben de Minister van Financiën, Jan Kees de Jager, de Nederlandse banken en de Autoriteit Financiële Markten een akkoord bereikt over nieuwe regels voor tophypotheken. Volgens de nieuwe regels mag de hypotheek niet hoger zijn dan 104% van de aankoopwaarde van de woning, vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting ad 6%. Dat komt neer op maximaal 110% van de aankoopwaarde van de woning. Bij de financiering van de woning mag maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij zijn.

De gedachte is dat door middel van het andere, niet-aflossingsvrije, 50%-deel vermogen wordt opgebouwd. Jan Kees de Jager geeft aan dat de nieuwe regels bedoeld zijn om te voorkomen dat mensen zich te diep in de schulden steken. Zie hier de uitleg door de minister in het NOS-journaal.

Wie de regels bestudeert, krijgt het gevoel dat de kool en de geit worden gespaard. Enerzijds moeten de banken eraan verdienen, dus mag het brood daar niet teveel uit de mond gestoten worden. Anderzijds willen we de aspirant-huizenkoper en de huizenmarkt tegemoet komen door nog altijd tophypotheken toe te staan. Het belang van de klant zou voorop staan, zo wordt gezegd. De tekst en uitleg van De Jager komen nobel en sympathiek over. Maar het strookt niet met de regels zelf. Als we niet willen dat mensen zich te diep in de schulden steken, waarom staan we dan toe dat de hypotheek maximaal 110% mag zijn van de aankoopwaarde van de woning?

Wanneer we zeker weten dat we de tijd hebben om 50% van de aankoopwaarde van de woning te sparen, is er vermoedelijk niet veel aan de hand. Maar we zitten midden in de ergste crisis sinds de jaren ’30 van de vorige eeuw, dus is die tijd ons gegund? Waar is je buffer bij financiering van 110% op het moment dat de huizenmarkt 30% of meer onderuit gaat?

We hebben het hier over een typisch geval van wat in goed Nederlands ‘too little, too late’ genoemd wordt. Er gebeurt te weinig. Maar belangrijker nog: het gebeurt allemaal veel te laat. Ik begrijp het best: je wilt als Minister van Financiën niet op je geweten hebben dat je de huizenmarkt z’n nek omdraait. Maar wie een blik op de feiten werpt, weet dat dit ooit tot narigheid gaat leiden. Er zijn talloze argumenten aan te dragen, ik pak er een paar uit.

Gisteren werden de laatste huizenmarktcijfers door het CBS gepubliceerd. Deze huizenmarktcijfers zijn op zich niet heel erg up-to-date, want de ervaring leert dat ze pas ingeschreven worden gemiddeld 3 maanden of langer na het tekenen van de (voorlopige) koopovereenkomst. Wanneer het CBS de cijfers over februari 2011 publiceert, gaat het feitelijk om de toestand van de huizenmarkt in november 2010 of eerder nog. Hoe dan ook, het geeft op zich wel een goede indicatie van de ontwikkeling van het huizenmarktcijfer. Gisteren werd bekend gemaakt dat de huizen die in februari werden ingeschreven bij het Kadaster gemiddeld 1,5% lager waren dan in februari 2010. Die daling werd vooraf ingeschat op 1,1% en was daarom groter dan verwacht.

 

Op 3 maart 2008 schreef ik tezamen met Rick Versteeg van Matrix Asset Management in het Financieele Dagblad het artikel “Nederlandse huizenmarkt gaat rake klappen krijgen“, waarin wij voorspelden dat de huizenmarkt enkele tientallen procenten van zijn waarde zou kwijtraken. De CBS-cijfers vormden ook de grondslag voor onze analyses: wij zagen in de patronen een sterke daling van de jaarlijkse mutatie van het huizenmarktcijfer. Met andere woorden, het huizenmarktcijfer nam jaarlijks met zo’n 4% toe ten opzichte van het huizenmarktcijfer van het jaar ervoor en die toename, zo voorspelden wij, zou gaan afnemen en omslaan in een daling van de huizenmarktprijzen ten opzichte van het jaar ervoor. Alles bij elkaar opgeteld verwachtten wij dat op het dieptepunt de huizenmarkt zo’n 12%-13% lager zou staan dan de waarde in het jaar ervoor. Wij schreven dat artikel na de publicatie van het CBS-cijfer van februari 2008. In de grafiek zien we dat februari 2008 het laatste kleine topje in de grafiek vormde alvorens de jaarlijkse mutatie in de huizenmarktcijfers begon te dalen. Sinds de daling onder nul in februari 2009 is de jaarlijkse mutatie ten opzichte van het jaar ervoor niet meer positief geweest. Op zich is niet uit te sluiten dat op de korte termijn het cijfer op enig moment weer positief wordt, op de lange termijn heeft het cijfer de bodem van onze voorspelling nog lang niet gehaald. Het dieptepunt lag vooralsnog, in augustus 2009, op -5,6%. Meer daling ligt op de langere termijn in het verschiet.

Andere, fundamentele, argumenten voor een daling kunnen we bijvoorbeeld vinden in de door de Rabobank gehanteerde ‘Betaalbaarheidsindex’. Die index is gebaseerd op de prijzen van de woningen zelf, het besteedbaar inkomen, de rentelasten op de hypotheek en de beschikbaarheid van de hypotheek. Zie hier de grafische weergave.

Halverwege de jaren ’80 waren huizen goed betaalbaar. Dat kan van de huizenmarkt op dit moment nog niet gezegd worden. Vergelijk het met de situatie eind jaren ’70, toen de huizenmarktprijzen ook flink opgelopen waren alvorens we een correctie van 50%-60% kregen. Wanneer de huidige huizenmarkt zo’n correctie te verduren krijgt, weet ik zeker dat Leiden in last is. Hoeveel huizen zullen qua hypotheek dan niet ‘onder water’ komen te staan? Dat zijn er, vrees ik, heel wat. Zie hieronder de grafiek waaruit blijkt dat 2001 het moment was waarop de gemiddelde hypotheeksom bij aankoop van een woonhuis voor het eerst de mediane verkoopprijs van koopwoningen overschreed.

Ik heb gezocht naar een recentere grafiek, maar kon hem zo gauw niet vinden. Ik vermoed echter dat er in de tussentijd niet zoveel veranderd is en we simpelweg nog steeds te veel schuld hebben ten opzichte van de aankoopprijs. Nederland is koploper waar het gaat om de totale hypotheekschuld ten opzichte van het Bruto Nationaal Product. Voor zover ik weet zijn we het enige land ter wereld waarvan de nationale hypotheekschuld groter is dan het BNP. Voeg daarbij het gegeven dat de rente sinds oktober 2010 inmiddels flink oploopt en, zie de afbeelding van Wegwijs hieronder, dat het aantal woningen per koper (ca. 20) nog altijd onverminderd hoog is en we stevenen af op een huizenmarktprobleem van enorme omvang.

Door sommigen is wel eens geadviseerd om niet de rente aftrekbaar te maken, maar de aflossing van de hypotheekschuld. Ongetwijfeld zullen ook daar haken en ogen aan zitten, maar met het oog op de schuldenproblematiek zou je mogen verwachten dat dat een voorbeeld is van een terrein waar het Ministerie van Financiën wat uitgebreider naar kijkt. Kortom, Jan Kees, terug naar de tekentafel.

Elmer Hogervorst
http://weblog.goudtekoop.nl