Het dieptepunt in de Amerikaanse vastgoedmarkt lijken we achter de rug te hebben. Afgezien van de meest recente cijfers (november 2012) stijgen de huizenprijzen weer. In de twintig grootste stedelijke gebieden was de toename 5,5 procent. Ook worden er weer veel nieuwe huizen gebouwd. De meest recente cijfers vielen wat tegen als gevolg van de toen heersende onzekerheid over de uitkomst van de ‘fiscal cliff’. Naar verwachting zullen de huizencijfers over januari weer groei aangeven.
Beleggen in de Amerikaanse vastgoedmarkten kan via tientallen beursgenoteerde ‘REIT’s ‘ (Real Estate Investment Trust). Deze trusts zijn vergelijkbaar met de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling (FBI) waar veel Nederlandse vastgoedbeleggers gebruik van maken. In ruil voor het uitkeren van minimaal 90 procent van hun resultaat aan de aandeelhouders, zijn ze vrijgesteld van belasting. Hierdoor is vooral het dividendrendement vaak aantrekkelijk.
De vastgoedsector, verzameld in de MSCI US REIT Index, heeft het ondanks de crash in 2007/2008/2009 in de afgelopen tien jaar met een gemiddeld totaalrendement van 11,6 per jaar best goed gegaan. Ook in de afgelopen 12 maanden (=2012) deden de 117 gebundelde fondsen in de index (ongeveer twee derde van de totale markt) het niet slecht: +18 procent. Dit kwam vooral tot stand dankzij het herstel op de woningmarkt en de verbeterde economische vooruitzichten in de Verenigde Staten dus.
Maar welke REIT moet nu gekozen worden om in te beleggen? Ten eerste moet er opgelet worden of er een REIT gekocht wordt met beleggingen in vastgoed of in ‘Mortgage Based Securities’ (MBS), ofwel gebundelde hypotheekleningen. De laatste categorie REIT’s beleggen met een flinke hefboom door met korte financiering de MBS-sen aan te schaffen.
Hiermee belegt u niet zozeer in vastgoed als wel in de rentespread tussen de korte financiering en de lange hypotheekrente. Deze MBS-en zijn veel meer liquide en beter verhandelbaar dan vastgoed. Ze worden momenteel opgekocht door de Fed. Hierdoor stijgt de boekwaarde van de MBS-sen, maar wordt de spread ook kleiner. Een stijgende MBS-koers doet de rente immers dalen. Op den duur tast dit de dividenduitkeringen aan.
Veiliger is het om te beleggen in de REIT’s die direct in Amerikaans vastgoed beleggen. Om niet te hoeven kiezen, is het verstandig om een mandje van fondsen te kopen; een tracker (ETF). De grootste ETF, met een belegd vermogen van ongeveer 17 miljard dollar, in de sector is Vanguard REIT ETF (ticker: VNQ). De tracker heeft een zeer lage TER van 0,12 procent. Deze tracker is zeer liquide; er gaan dagelijks 2,5 miljoen aandelen om. Het dividend, per kwartaal betaalbaar, is met 3,43 procent aan de magere kant. De hele vastgoedsector wordt bestreken (woningen, winkels, kantoren etc.). De tracker probeert de MSCI US REIT Index te volgen. De huidige prijs bedraagt ongeveer 68,30 dollar. Er zijn ook opties op beschikbaar. Het totaalrendement over de afgelopen twaalf maanden bedroeg 11,9 procent.
Veel kleiner (market cap van 96 miljoen dollar) en daarmee risicovoller is het Market Vector Mortgage REIT ETF. Risicovoller, ook omdat het de Market Vectors Mortgage REIT Index probeert te volgen. Dit is dus het type dat belegt in hypotheekleningen en niet in vastgoed. Deze tracker heeft een TER van 0,4 procent. Er gaan dagelijks 45.000 stukken om. Het dividend, per kwartaal betaalbaar, is echter met 9,9 procent aantrekkelijk. De koers bedraagt op moment van schrijven 27,88 dollar. Er zijn geen opties beschikbaar. Het totaalrendement over de afgelopen twaalf maanden bedroeg 23,6 procent.
Wie wat minder spannend wil beleggen, maar toch wil profiteren van de verwachte verder stijgende vastgoedprijzen in de Verenigde Staten, kiest voor banken als Wells Fargo, bouwbedrijven als DR Horton of doe-het-zelfwinkels als Home Depot.
Auteur heeft privé geen positie, cliënten van Fintessa hebben Wells Fargo in portefeuille. De redactie heeft geen positie in de genoemde effecten. Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.
Martine Hafkamp
Fintessa Vermogensbeheer
Dit zal een tijdelijk fenomeen zijn zo verwacht ik,zodra de kracht van de geld verruiming af zal nemen zal een verdere deflatie zijn werk weer gaan doen.