Eergisteren werd bekend gemaakt dat de Tweede Kamer wil dat er een ‘groot onderzoek’ komt naar de prijzen van nieuwbouwwoningen. Dat lijkt me een onzinnige actie.
Zie hier het bericht zoals dat op Teletekst verscheen:
Sinds de vastgoedfraude ziet de Tweede Kamer kennelijk spoken. Een Kamermeerderheid denkt dat de prijs van een huis veel hoger is dan nodig. Daar ben ik het hartgrondig mee eens. Maar de argumenten die de initiatiefnemers PvdA-Kamerlid Jacques Monasch enD66-Kamerlid KeesVerhoeven noemen, zijn daaraan niet debet. De echte, tevens voor de hand liggende, oorzaak (inflatie) komt bij genoemde politici niet eens op, wat op zich al een treurige constatering is. Dit teletekstbericht was daarom voor mij aanleiding om er zelf eens in te duiken. Een groot onderzoek is niet nodig, zo bleek al snel. Ik bereken voor dit kleine onderzoek helemaal niets en ik zal het dan ook gratis naar de Kamercommissie en de initiatiefnemers in het bijzonder sturen in de hoop dat de Tweede Kamer zijn voordeel ermee doet.
Eerst even afbakenen wat we gaan onderzoeken. Teletekst zegt: “In 2003 kostte een koophuis gemiddeld 230.000 euro, nu is dat een ton meer”. In het persbericht dat op internet circuleert staat letterlijk: “Het is nog maar de vraag hoe het kan dat in 2003 de gemiddelde prijs voor een koopwoning €233.0000 bedroeg, terwijl dat inmiddels al 330.000 euro is.” Het lijkt dus zinvol om de prijsindex van eind 2002 te vergelijken met die van september 2011.
De index zoals het CBS die publiceert zegt dat ultimo 2002 de prijs 110 bedroeg en nu 131. Een simpele rekensom laat zien dat op basisvan de indexeen nieuwbouwwoning in 2011 131/110 x 233.000 euro = 277.481 euro kost. Het verschil bedraagt 44.000 euro en geen ton zoals het persbericht zegt. Zou het soms gebaseerd zijn op een individueel voorbeeld en niet op het gemiddelde van het CBS? Het persbericht zegt toch echt dat het om ‘de gemiddelde prijs’ gaat. Hoe dan ook, ik heb de periode wat uitgebreid om meer in de buurt tekomen van hetgeenhet persbericht stelt. Daartoe heb ik de prijsindex vanaf januari 2000 genomen. Deze stond toen op 92. Een nieuwbouwwoning die 233.000 euro in januari 2000 zou kosten kan op dit moment worden gekocht voor (131/92 x 233.000=) 331.771 euro. Daar zien we ongeveer een ton verschil.
Laten we nu om te beginnen eens de officieel gerapporteerde inflatie, het CPI-indexcijfer, corrigeren op de prijsstijging van januari 2000 tot september 2011. De gecorrigeerde index neemt dan toe van 92 naar 101,98. Aan een nieuwbouwwoning die in het jaar 2000 233.000 euro kostte, hangt nu een prijskaartje van 258.275 euro. Het verschil bedraagt nog maar zo’n 25.000 euro.
Aangezien het CPI-indexcijfer alleen de prijsinflatie weerspiegelt en niet de monetaire inflatie, geeft dit cijfer geen goede indicatie van de echte geldontwaarding in Nederland. Zo houdt het cijfer alleen al geen rekening met het feit dat er in de afgelopen 10 jaar in Nederland gemiddeld zo’n 36 miljard euro per jaar aan geld voor nieuwe hypotheken werd bijgedrukt. De monetaire inflatie geeft met andere woorden een veel betere indicatie van de daadwerkelijke geldontwaarding. Wanneer we daarom de prijsindex voor nieuwbouwwoningen corrigeren voor de toename van (de ruimste definitie van) de geldvoorraad, M3, gaat de index van 92 naar 63,74 hetgeen een DALING van ruim 30% betekent. Een nieuwbouwwoning anno 2011 kost dan omgerekend slechts 161.428 euro.
Samenvattend kunnen we slechts constateren dat nieuwbouwwoningen hun hogere prijs vooral te danken hebben aan de geldpers. De waarde van een nieuwbouwwoning daarentegen, is in de afgelopen ruim 11 jaar met meer dan 30% gedaald! Toen Job Cohen onlangs tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen zei: ‘Voor het kabinet-Rutte geldt: ze kennen van alles de prijs, maar van niets de waarde’, leek het erop alsof bij de oppositiepartijen de gevolgen van geldontwaarding tot het bewustzijn waren doorgedrongen. Nu er op initiatiefvan de twee oppositiepartijen PvdA en D66 een ‘groot onderzoek’ naar de prijzen van nieuwbouwwoningen wordt geïnitieerd, wordt nog eens pijnlijk duidelijk dat de ontwaarding van ons geld kennelijk toch een geaccepteerd fenomeen is. Voorts blijkt hoe weinig politici kaas hebben gegeten van ons monetaire stelsel.
Elmer Hogervorst
http://weblog.goudtekoop.nl
In België kunnen we veel onnodige kosten opnoemen die juist door de politici worden opgelegd. Als men ze terug afschaft, ook goed.
verplicht: EPB (om aan te tonen dat je woning voldoende geïsoleerd is)
Verplichte dikke isolatie of andere dure warmtepompen
Verplichte waterput.
Verplichte veiligheidscoördinator.
Tegen 2020 verplichte energieopwekking, straks dien je verplicht een kleine kerncentrale aan je huis te bouwen, maar duur dat die kerncentrales zijn….
In Nederland kennen we het fenomeen ook bijv dat een warmtepomp stroom kost en vaak krachtstroom. De particulier wordt soms als grootverbruiker aangeslagen en valt in een hoger verbruikerstarief en belasting. Het kromme is dat hij goed doet voor het milieu maar daardoor juist financieel door de overheid wordt gestraft. Dubbel gestraft want hij draagt ook de extra investeringen voor zijn milieu vriendelijke energievoorziening.