De woningmarkt in Nederland zit in een impasse. De huizenprijzen zijn gedaald, maar voor veel kopers nog steeds te hoog. Het aantal transacties is laag door het gebrek aan nieuwbouw en de matige betaalbaarheid. Het vertrouwen in de woningmarkt is laag en de vooruitzichten zijn onzeker. Wat zijn de oorzaken en gevolgen van deze situatie? En wat zijn de mogelijke oplossingen? In dit artikel geven we een analyse en een overzicht.
Hoe ver zijn de huizenprijzen gedaald?
De huizenprijzen zijn sinds de piek in juli 2022 met 6% gedaald, maar in reële termen met 10%. Dit komt doordat de inflatie sterk is gestegen en de lonen niet snel genoeg meegroeien. De volgende grafiek laat zien hoe de huizenprijzen zich verhouden tot het inkomen en de inflatie.
[Verhouding huizenprijzen, inkomen en inflatie]
De prijscorrectie is nog niet voorbij, maar het eind komt in zicht. Wij stellen onze prijsramingen licht naar boven bij van -6% naar -5% voor 2023 en van -4% naar -3% voor 2024. De betaalbaarheid zal zeer geleidelijk verbeteren: via loonstijgingen ter compensatie van de gestegen inflatie. Het aantal transacties blijft door de matige betaalbaarheid én door het gebrek aan nieuwbouwwoningen laag. De transactieraming voor 2023 blijft ongewijzigd op -5%; voor 2024 verlagen wij deze van +2,5% naar -2,5%.
Wat beïnvloedt de woningmarkt?
Er zijn verschillende factoren die de woningmarkt beïnvloeden, zoals de hypotheekrente, het inkomen, het energielabel, en de nieuwbouw. In deze paragraaf bespreken we hoe deze factoren een rol spelen op de woningmarkt.
Hypotheekrente
De hypotheekrente is een belangrijke factor voor de betaalbaarheid en financierbaarheid van koopwoningen. Een lagere hypotheekrente betekent lagere maandlasten en meer leenruimte voor kopers. De hypotheekrente is het afgelopen jaar gestegen door de hogere inflatie en de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank (ECB). Dit heeft een negatief effect gehad op de vraag naar koopwoningen.
Een scherpere prijscorrectie wordt echter minder waarschijnlijk wanneer de hypotheekrente weer gaat dalen. In reactie op de fors gestegen inflatie heeft de ECB de officiële rentetarieven het afgelopen jaar flink naar boven bijgesteld. Deze renteverhogingen grijpen met enige vertraging aan op de economische activiteit. Zodra de inflatie weer in het gareel komt, kan de ECB zich opmaken voor renteverlagingen. Zodra de tekenen daarvan sterker worden, zal de 10-jaars staatsrente weer gaan dalen. In het verlengde daarvan kan ook de lange hypotheekrente geleidelijk iets omlaag. Als de hypotheekrente inderdaad daalt, kunnen kopers weer meer lenen op basis van hun inkomen.
Inkomen
Het inkomen is een andere belangrijke factor voor de betaalbaarheid en financierbaarheid van koopwoningen. Een hoger inkomen betekent meer bestedingsruimte en meer leenruimte voor kopers. Het inkomen is het afgelopen jaar gestegen door de krappe arbeidsmarkt en de loonstijgingen. Dit heeft een positief effect gehad op het beschikbaar inkomen van huishoudens.
Een deel van de voor de betaalbaarheid en financierbaarheid benodigde marktcorrectie zal indirect plaatsvinden: via loonstijgingen. Werknemers kunnen door de krappe arbeidsmarkt compensatie afdwingen voor de opgelopen inflatie in de vorm van hogere lonen. Dit blijkt uit de toename van het reëel beschikbaar inkomen, het inkomen na correctie voor inflatie. Wij houden er rekening mee dat de inkomens blijven stijgen. Toch zal het tijd vergen voordat de lonen op het niveau zijn dat koopwoningen weer goed te betalen en te financieren zijn. Zo lang dat nog niet het geval is, zal het aantal transacties van bestaande en nieuwbouwwoningen laag zijn.
Energielabel
Het energielabel is een factor die steeds meer invloed heeft op de woningmarkt. Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Een beter energielabel betekent lagere energielasten en meer wooncomfort voor kopers. Het energielabel is het afgelopen jaar belangrijker geworden door de gestegen energieprijzen en de verduurzamingsopgave. Dit heeft een verschuiving in de vraag naar koopwoningen veroorzaakt.
Opmerkelijk is dat de prijzen van oudere woningen dalen, terwijl de prijzen van woningen die na de millenniumwisseling zijn opgeleverd, juist stijgen. Dit komt waarschijnlijk doordat nieuwere woningen gemiddeld over een beter energielabel beschikken. Dat heeft meerwaarde, want sinds de energieprijsstijgingen schenken kopers meer aandacht aan het energieverbruik van woningen. Zuinige woningen met lagere energielasten hebben hun voorkeur. De invloed van het energielabel op de woningprijs kan verder toenemen als het energielabel onderdeel gaat uitmaken van de hypotheeknormen en het maximaal toegestane hypotheekbedrag helpt te bepalen. Op dit moment wordt gekeken hoe en wanneer deze mogelijke aanpassing vorm kan krijgen.
Nieuwbouw
De nieuwbouw is een factor die een grote rol speelt op de woningmarkt. De nieuwbouw zorgt voor meer aanbod en meer doorstroming op de woningmarkt. Meer nieuwbouw betekent meer keuze en meer zekerheid voor kopers. De nieuwbouw is het afgelopen jaar achtergebleven door een reeks problemen in de bouwsector. Dit heeft een rem gezet op het aantal transacties, zowel bij nieuwe als bij bestaande koopwoningen.
Het aantal transacties wordt verder belemmerd doordat de bouw van nieuwe woningen achterblijft bij de woningbehoefte. De bevolking blijft groeien, vooral door migratie want Nederland geldt als een aantrekkelijk vestigingsland. Daarnaast willen steeds meer mensen zelfstandig wonen. De combinatie van een groeiend aantal inwoners en meer eenpersoonshuishoudens zorgt voor een grotere woningbehoefte. De bouw van nieuwe woningen kan de vraag helaas nauwelijks bijbenen. Onder andere de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond, de hogere rente-, loon- en materiaalkosten, en het hardnekkige stikstofdossier vormen belangrijke belemmeringen. Regelmatig worden koopcontracten van nieuwe projecten ontbonden, omdat de voorverkoopgrens van 70% niet is gehaald. Ook de afname van het aantal aangevraagde en afgegeven bouwvergunningen wijst vooruit op een daling van het aantal opleveringen in de toekomst.
Wat zegt het IMF over de woningmarkt?
Onlangs waarschuwde het Internationaal Monetair Fonds (IMF) dat de huizenprijzen in veel landen overgewaardeerd zijn. Dit hoeft volgens ons echter nog niet te leiden tot een scherpe prijscorrectie, zoals tijdens de krediet- en de eurocrisis. Dat komt onder andere door de verschuiving van woonvoorkeuren. Sinds de coronacrisis zijn mensen meer thuis gaan werken. Zij hechten meer belang aan een comfortabele woning en zijn ook bereid hier meer aan uit te geven. In haar analyse houdt het IMF geen rekening met deze structurele verandering.
De prijscorrectie lijkt zich bovendien deels via de achterdeur te voltrekken. De huizenprijzen zijn in reële termen, dus gecorrigeerd voor inflatie, veel harder gedaald dan in nominale termen. Ten opzichte van de piek in juli met 10% in plaats van 6%. Werknemers willen compensatie voor de hoge inflatie en hebben gegeven de krappe arbeidsmarkt macht om loonsverhogingen af te dwingen. De komende jaren zullen de loonstijgingen relatief hoog zijn. Bij een gematigde huizenprijsontwikkeling, waarbij de netto woonlasten minder hard stijgen dan het netto inkomen, zullen koopwoningen langzaam weer betaalbaarder worden.
Conclusie
De woningmarkt in Nederland staat op een kantelpunt. De huizenprijzen zijn gedaald, maar nog steeds te hoog voor veel kopers. Het aantal transacties is laag door het gebrek aan nieuwbouw en de matige betaalbaarheid. Het vertrouwen in de woningmarkt is laag en de vooruitzichten zijn onzeker. Er zijn verschillende factoren die de woningmarkt beïnvloeden, zoals de hypotheekrente, het inkomen, het energielabel, en de nieuwbouw. Om de woningmarkt weer in beweging te krijgen, zijn er structurele maatregelen nodig die zorgen voor meer balans tussen vraag en aanbod, meer duurzaamheid en kwaliteit, en meer keuzevrijheid en zekerheid voor kopers en verkopers. Dit artikel heeft een aantal mogelijke oplossingen geschetst, maar er is nog veel werk aan de winkel om deze te realiseren. Wat vindt u van de huidige situatie op de woningmarkt? En wat zou u doen om deze te verbeteren?
Dit artikel is gebaseerd op de [Woningmarktmonitor juli 2023] van ABN AMRO.
