Het leeuwendeel van de financiële instellingen in zowel de Verenigde Staten als Europa is gezond en heeft voldoende kapitaal in huis om tegen een stootje te kunnen, de stresstesten hebben het immers aangetoond. Ik wil geen doemdenker lijken, maar die conclusie vind ik te kort door de bocht, zeker als ik kijk naar de belabberde situatie op de woningmarkt, om over de markt voor commercieel vastgoed nog maar te zwijgen.
Zo maakte in eigen land de Nederlandse Vereniging van Makelaars bekend dat de kantorenmarkt in de eerste zes maanden van dit jaar verder is verslechterd. Niet alleen was er sprake van een tegenvallende vraag, maar het aanbod van te verhuren ruimte nam ook nog eens toe. Daardoor zullen de huurprijzen van kantoren eveneens onder druk blijven staan.
Verder is het een teken aan de wand dat de banken bij de gedwongen verkoop van woningen als gevolg van het niet meer kunnen nakomen van de hypotheekverplichtingen, genoegen nemen met een opbrengst die gemiddeld 10 procent onder de executiewaarde ligt. Deze vooraf getaxeerde executiewaarde is normaliter al zo’n 20 procent lager dan de marktwaarde en daarmee nemen banken dus een verlies op de koop toe. Dat onder de executiewaarde wordt verkocht komt grotendeels, omdat handelaren weinig animo hebben dergelijke huizen te kopen. Ze kunnen deze in de huidige markt niet snel genoeg doorverkopen.
In Nederland gaat het om relatief kleine aantallen woningen en daardoor zijn de gevolgen te overzien, maar de wereld is groter. In Europa is Spanje natuurlijk het meest schrijnende voorbeeld. De prijzen van huizen dalen daar al negen kwartalen aaneengesloten en er staan 1,2 miljoen woningen te koop. Daar bovenop zijn de Spaanse spaarbanken, waarvan er overigens vijf de stresstest niet met goed gevolg hebben doorstaan, zeer terughoudend met het verstrekken van nieuwe hypotheken.
Aan de andere kant van de oceaan is de situatie nog steeds niet veel beter. Door de overheidssubsidie van 8.000 dollar voor huizenkopers werd de situatie misschien tijdelijk iets verbloemd, maar nu deze regeling is afgelopen blijkt er nog maar weinig verbetering op de huizenmarkt te zijn opgetreden. Niet voor niets waarschuwde het Internationaal Monetair Fonds (IMF) enkele weken geleden niet alleen voor de hoge werkloosheid, maar ook voor de nog altijd niet gezonde huizenmarkt als een gevaar voor het Amerikaanse economisch herstel. Ook daar vinden er nog steeds gedwongen verkopen plaats en ook daar is van veel huizen de werkelijke waarde lager dan de hoogte van de afgesloten hypotheek. Alleen al in de eerste helft van dit jaar kwamen er in de Verenigde Staten als gevolg daarvan 1,65 miljoen woningen op de markt. Banken lijden daar structureel verlies op. Door leegstand geldt voor de wanbetalingen op commerciële hypotheken een soortgelijk verhaal.
Het IMF heeft een aantal scenario’s doorgerekend en daaruit komt naar voren dat de Amerikaanse financiële sector bij aanhoudende tegenwind op middellange termijn tot 76 miljard extra kapitaal nodig heeft om het hun tier-1 ratio, het kernvermogen van banken uitgedrukt als percentage van het vreemd vermogen, op minimaal 6 procent te houden. Vooral de situatie van kleine en middelgrote banken baart het IMF zorgen, omdat deze de grootste blootstelling hebben aan leningen aan de vastgoedsector.
Voor banken in zowel Europa als de Verenigde Staten zal het de komende tijd lastig opereren blijven en zij zullen zeer waarschijnlijk nog veel nieuw geld uit de markt moeten aantrekken. Niet alleen omdat hopelijk de kredietverlening weer op gang komt, maar ook omdat zij additionele afschrijvingen op hun portefeuille moeten doen. Beleggers hebben wat mij betreft in deze sector, uitzonderingen daargelaten, op fundamentele gronden nog steeds hier niet zo veel te zoeken, al zijn er natuurlijk volop speculatieve ritjes mogelijk.
Martine Hafkamp
Fintessa Vermogensbeheer
Start met Automatisch Beleggen
Is economie een wetenschap? Ik heb mijn twijfels.
Voor het derde kwartaal van 2020 verwacht Calcasa, een bedrijf dat onroerend goed waardeert, een woningprijsontwikkeling op jaarbasis van +9,0%.
De verwachting is dat de coronacrisis ook een negatieve impact op de woningmarkt zal hebben.
De stijgende huizenprijzen blijven voor records zorgen in Nederland. De gemiddelde woningwaarde lag eind 2021 op een recordhoogte van €431.000.
