Vastgoed en landbouwgrond verkocht

Het voorbije jaar 2011 was met -3% een slecht jaar voor me. Na inflatie (= 5%) ben ik zelfs -8% verloren. Wel is mijn portefeuille nu veel beter gepositioneerd dan een jaar geleden omdat ik erin geslaagd ben mijn vastgoed en landbouwgrond te verkopen. Dat heeft een paar jaar geduurd omdat ik het niet alleen bezat maar samen met mijn familie in onverdeeldheid.

De gouden jaren van vastgoed zoals in  in 2006 (+20%) en 2007 (+18%)  zijn niet meer. Sinds 2008 ben ik gemiddeld na inflatie zelfs een paar procent verloren met vastgoed, huurinkomsten inbegrepen. Met landbouwgrond haalde ik wel nog de inflatie maar met een koers/winst verhouding van 50 is het toch zeer hoog gewaardeerd.

Hier mijn portefeuille op 8 februari 2012:

Merk op dat ik nu ook mijn rendementen van 2007 en 2006 heb toegevoegd alsook mijn toenmalige vastgoed posities heb opgenomen.

% staat voor Samenstelling, Ret. voor Rendement

Disclaimer: Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

Mijn gemiddelde sinds 2006 is nu +6,5% per jaar, na inflatie +1,5% per jaar. Ik heb in die 6 jaar dus gemiddeld 1,5% koopkracht gewonnen per jaar. Maar doordat ik mijn leefkosten er dan nog dien af te trekken zit ik elk jaar met een verlies. Voor de toekomst hoop ik gemiddeld 10% te halen zodat ik na mijn leefkosten nog steeds winst maak en groei. 2012 is reeds goed gestart met +7% op een maand. Laten we hopen dat het een voorbode is op een mooi jaar.

Mijn vastgoed alsook landbouwgrond was duidelijk overgewaardeerd. Mijn netto huurinkomsten van mijn vastgoed, dus na kosten van onderhoud, beheer en om de paar jaar een nodige modernisering, was slechts 1%. Mijn landbouwgrond bracht in pacht inkomsten netto slechts 0,6% op.

Per hectare was de waarde bij verkoop €40.000 voor het akkerland en €37.000 voor het weideland, gemiddelde prijs van 38.500 €/ha. De pacht was gemiddeld €300/ha per jaar. Belachelijke lage pachten omdat we in een lange termijn pachtcontract zaten dat verplicht is door de staat vanaf dat een landbouwer een jaar je land heeft gepacht.

Indien je geen boer erop had en enkel seizoenspacht deed, dus contracten van net iets minder dan een jaar, dan overtrad je nooit de wetgeving en kan je toch elk jaar aan een andere landbouwer verpachten waardoor je prijs een echte marktprijs wordt. Je gemiddelde pacht voor weideland en akkerland was dan €800/ha per jaar. Maar die marktprijzen konden wij nooit krijgen tenzij de boer die erop zat zou sterven.

Je kan enkel indien je zelf boer bent je eigen land opeisen voor eigen gebruik en dan nog duurt zo een opzeg 3 jaar, en dus was verkopen aangewezen. Maar zelfs indien we een eerlijke pacht zouden krijgen dan nog zou ik verkopen omdat bepaalde indicatoren toch aantonen dat ook landbouwgrond overgewaardeerd is.
Indien je de koers/winstverhouding berekent van landbouwgrond kom je op €800 pacht / €38.500 waardering grond = 2% rendement aan pachtinkomsten. Dat is een koers/winst verhouding van 50. Het duurt 50 jaar vooraleer je je investering in landbouwgrond hebt terugverdiend via de pacht inkomsten.

De aandelen van de S&P500 staan vandaag aan een koers/winstverhouding van 22, wat relatief hoog is: het gemiddelde de laatste 130 jaar is 16 (sinds 1881). De jaarlijkse dividenden van de S&P500 aandelen brengen vandaag ongeveer 4,7% dividend op maar sinds 1881 brengen ze gemiddeld 6,25% op. Aandelen kunnen oplopen tot een koers winst van 44,2 tijdens de dotcom bubble (SP500 dec 1999) met slechts een dividend van gemiddeld 2,2%, maar kunnen ook wegzakken tot gemiddeld 7 met het ultieme dieptepunt op 4,78 (SP500 dec 1920) met een gemiddeld dividend van maar liefst 20%.

Voor landbouwgrond ken ik de historische koers/winstverhouding niet maar een K/W verhouding van 50 is hoger dan wat de SP500 op zijn absolute top haalde! Mijn vastgoed was helemaal absurd. Het bracht slechts 1% op, wat een koers/winst verhouding is van 100, records in de wereld van aandelen. Tenzij er een enorm groeiverhaal achter zo een aandeel zit zijn dergelijke waarderingen absoluut niet te rechtvaardigen. Voor vastgoed dergelijke waarderingen zien is een sterke indicator dat het zwaar overgewaardeerd is.

Voor de rendementen van mijn vastgoed in voorgaande jaren te berekenen ben ik uitgegaan van de verkoopprijs in 2011 en heb ik vervolgens de gemiddelde prijsstijgingen van vastgoed zoals gepubliceerd door FOD Economie Belgie voor mijn gemeente en prijscategorie afgetrokken. Hierbij heb ik 1% netto huurinkomsten geteld. Voor landbouwgrond heb ik geen goede data van gemiddelde prijzen per hectare gevonden en ben ik uitgegegaan van een aantal artikels die prijsstijgingen op lange termijn specifieren waaruit ik dan jaarlijkse stijgingen heb geschat.

Ik heb mijn portefeuille begin 2012 ook geherbalanceerd waardoor ik terug 50% in mijn permanente portefeuille heb en 50% in allerhande speculaties, waaronder Roland Vandamme mijn grootste positie is met 43%.

Merk op dat mijn behaalde rendementen niet perse gelijk lopen met wat die activa dat jaar heeft gedaan. Bij zilver bijvoorbeeld heb ik te vaak op slechte momenten bijgekocht (wanneer de prijs relatief duur stond en erna corrigeerde) en ook op slechte momenten verkocht (wanneer het relatief goedkoop stond en erna serieus steeg) met als gevolg dat ik een pak minder rendement heb behaald met mijn zilver dan wat zilver op zich gedaan heeft.

Zo ook bv bij Roland Vandamme die in 2011 wel degelijk weer een uitmuntende +20% heeft behaald maar ik -5% verlies met dezelfde posities omdat ik pas in de helft van het jaar ben ingestapt en hij juist dan een serieuze donderslag kreeg. Ik had zijn turbo’s nog geen 2 dagen gekocht of 2 van de 3 turbo’s schieten door hun limiet en worden waardeloos. Pijnlijk. Ook zijn aandelen en zilver krijgen serieus slaag en zelfs goud geeft terrein af.

Roland Vandamme maakt zelf een verlies van ongeveer -16% op een paar dagen en ik ook. Het verschil is dat Roland Vandamme reeds +38% winst had voor 2011 en uitkomt op nog steeds +20% winst. Ik echter stond slechts op +10% winst met mijn Vandamme portefeuille daar ik nog maar net aan het instappen was. Na de klap sta ik op -6% verlies met mijn Vandamme portefeuille wat niet meer is goed gemaakt in 2011.

Al ben ik geschrokken, ik voel dat ik veel steviger in mijn schoenen sta. Gelukkig heb ik besloten RVD te volgen ipv mijn eigen speculaties te kiezen voor mijn Variabele portefeuille. Want ik stond procentueel met een veel grotere zilver positie dan hem. Gelukkig heb ik net voor de zilvercrash besloten hem toch strikt te volgen en procentueel mijn zilverpositie dus af te bouwen ten voordele van goud. Indien ik dat niet gedaan had stond ik vandaag op een verlies van -25% ipv -6% met mijn Variabele portefeuille.

In totaal had ik dan geen slecht rendement van -3% voor 2011 maar een desastreus verlies van ongeveer -10%. Met andere woorden, dan was het weer 2008 all over again voor mij!

Ik voel dat ik nu veel meer dan in 2008 psychologisch voorbereid ben dat mijn Variabele Portefeuille serieus kan verliezen en heb ook aanvaard dat zonder risico en kans op verlies je ook geen kans op winst hebt. Hetgeen ik dus riskeer in de Variabele Portefeuille kan halveren of meer en dat aanvaard ik als deel van het risico. In 2008 was ik hiervan nog niet doordrongen waardoor ik kwaad en teleurgesteld was in mezelf toen het fout ging met mijn speculatie zilver met als gevolg dat ik mijn zilver voor 2/3e verkocht heb, zelfs met wat verlies, en hierdoor de upside erna grotendeels gemist heb. Dat zal nu niet gebeuren.
Ik blijf zitten met mijn Variabele Portefeuille en zal de mogelijke upside deze keer niet missen.

Wat ook anders is voor me dan in 2008 is dat mijn veilig deel nu niet eenvoudigweg cash is, dat niet veilig is, dat wist ik toen ook. Maar dat mijn veilige deel een Permanente Portefeuille is. Dat voelt goed aan. Ik weet dat ik 50% van mijn portefeuille erin heb zitten en dat indien Vandamme volledig faalt, ik toch nog 50% over zal hebben dankzij mijn PP.

Good investing,
Marc De Mesel
Goldstar