Met open vastgoedfondsen waren beleggers tot nu toe vaak aan de winnende kant. Maar nu moet u uw portefeuille eens nader bekijken.
Onroerend goed fondsen zijn sinds lange tijd populair onder beleggers. Maar de coronacrisis kan ook gevolgen hebben voor deze beleggingscategorie. Het ratingbureau Scope waarschuwt in een recent onderzoek dat sommige open-end vastgoedfondsen dit jaar een negatief rendement kunnen laten zien.
Hiervoor werd gekeken naar de ontwikkeling van 16 open-end vastgoedfondsen waarvan de portefeuilles voornamelijk bestaan uit commercieel vastgoed en die voor 2019 gelanceerd werden. In het afgelopen boekjaar behaalden zij, na aftrek van fondskosten, een gemiddeld rendement van drie procent, net als in het voorgaande jaar.
Voor veel van de beleggers zijn stijgende inkomsten bijna de norm: het gemiddelde rendement van open-end beleggingsfondsen is gestegen van 2,3 procent in 2013 tot drie procent vorig jaar. Een belangrijke reden hiervoor: de waardering van de bestaande eigendommen.
De analisten van Scope leggen uit dat deze factor voor de algemene ontwikkeling van de fondsen sinds 2014 gestaag is gestegen. Vorig jaar stegen de vastgoedportefeuilles van de fondsen met gemiddeld 1,6 procent, tegen 1,4 procent een jaar eerder.
Maar dit jaar zal het tij waarschijnlijk keren: zelfs als er geen wijdverspreide waardedaling van de fondseigenschappen zullen zijn, zullen herwaarderingen als rendementsaanjager vanwege de Covid-19-crisis voorlopig niet plaatsvinden. Voor het eerst sinds 2014, waarschuwt Scope nu. Vooral hotel- en winkelpanden zouden een negatief taxatierendement laten zien, menen de experts.
Dat zou niemand moeten verbazen die het nieuws volgt – het aantal overnachtingen in de hotelbranche is immers wereldwijd sterk gedaald als gevolg van de Corona-beperkingen en zelfs traditionele huizen hebben het moeilijk.
Gezien deze ontwikkelingen had Scope enkele weken geleden de ratings van twaalf open-end vastgoedfondsen al naar beneden bijgesteld. Deze omvatten ook de drie grootste fondsen in de branche, Deka Immobilien Europa, Hausinvest van Commerzreal en UniImmo Europa, die elk één rankingniveau verloren. Over het algemeen bleven de fondsen op een hoog niveau, zei Scope-analist Sonja Knorr destijds.
Winkelcentrumvastgoed is minder in trek
Als belegger moet u goed kijken in welke vastgoedklassen het fonds heeft belegd. Omdat zelfs degenen die in fondsen investeren zonder een sterke focus op hotel- en winkelpanden, zich niet veilig zouden moeten voelen: “Op middellange termijn zullen dalende huurprijzen voor kantoorpanden en een verzwakkende transactiemarkt leiden tot neerwaartse aanpassingen in waarderingen”, vervolgt Scope.
Bij winkelcentra is deze trend anderhalf jaar geleden ingezet door de concurrentie van online winkelen en de terughoudendheid van beleggers op de transactiemarkten. Om deze reden hadden er in de winkelcentra al waardedalingen plaatsgevonden in de afgelopen twaalf tot 18 maanden, die in 2019 “nog relatief matig” waren. Maar met Corona is de situatie ook voor andere vastgoedklassen verslechterd.
Volgens Scope zullen tal van huurders heronderhandelen en huurprijsverlagingen doorvoeren – en sommigen zullen de crisis uiteindelijk helemaal niet overleven. Dit heeft blijvende effecten op het inkomen van de fondsen en dus op langere termijn op de waardering van de objecten. Hierdoor verwacht Scope dalende rendementen op waardeveranderingen in het lopende jaar 2020 en daarna.
En ook al verklaart de factor “waardeverandering van de eigendommen” slechts één van de drie factoren voor het totaalrendement: De andere twee factoren – het liquiditeitsrendement en het netto huurrendement – zouden naar de mening van de experts niet veel moeten helpen. Integendeel: in de huidige fase van lage rentetarieven blijkt een hoge liquiditeit een last te zijn, aangezien de rente op deze fondsen in feite nihil is en er geen verbetering in zicht is.
Dus tegen het einde van het jaar verwacht Scope een gemiddeld rendement voor de fondsen tussen 1,5 procent en 2,0 procent. En dat betekent ook dat, vanuit het standpunt van de analisten, individuele fondsen “ook negatieve rendementen kunnen laten zien”. Zelfs nu staan sommige fondsen in het rood in termen van jaarlijkse rendementen en andere gevaarlijk dicht bij nul.
