Het is nog steeds geen goed moment om vastgoed te kopen. Als je nu toch vastgoed wilt kopen en je budget en tijd staat het toe, koop het dan rechtstreeks aan tegen een scherpe prijs.
Steenrijk
Beleg in stenen dan zit je goed. Ik heb jaren vermogende cliënten geadviseerd en kreeg erg vaak de opmerking: ik beleg in stenen want dan weet ik wat ik heb. Een stuk grond, een gebouw en huurinkomsten. Dat een hele generatie steenrijk is geworden met vastgoed bewijst de Quote 500.
Er zijn echter een hoop manieren om in vastgoed te investeren, maar niet ieder moment en niet iedere vorm is verstandig.
Onroerende beleggingen
Commercieel vastgoed heb je in alle soorten en maten. Winkels, Kantoren, Bedrijfshallen, Hotels en parkeergarages. Je kunt op verschillende manieren investeren in dit vastgoed. Je kunt direct of indirect vastgoed kopen. Waarbij indirecte vastgoed zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd kan zijn. Aan iedere vorm zitten voor en nadelen. Een ding is zeker: vastgoedland houd niet van een stijgende rente. De verschillen op een rijtje.
Direct vastgoed:
Het object staat op naam. Je bent eigenaar en weet precies wat je hebt. Nadeel is tevens dat je alles zelf moet regelen (of uitbesteden), zoals onderhoud, verzekeringen, eventueel een nieuwe huurder. Daarnaast heb je ook weinig spreiding en mede afhankelijk van het type huurder een groter risico. Het is op dit moment echt een kopersmarkt waarbij scherp onderhandelen loont.
Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen:
Je koopt een participatie. Hieraan zijn vaak instapkosten verbonden. Een voordeel is dat het gaat om een gespreid mandje met vastgoed objecten. Het is van belang om de contractduur huurders van de huurcontracten in de gaten te houden en de bezettingsgraad. Een ander aandachtspunt is de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Zeker nu er van alle kanten signalen komen dat de rente wat kan gaan stijgen, sluipt er een gevaar in dat een te hoog vreemd vermogen door de hogere rentekosten als een hefboom tegen je gaat keren. Het allergrootste nadeel is dat er vaak weinig liquiditeit is als je uit wilt stappen, of dat je er helemaal niet uit kunt.
Beursgenoteerde vastgoedaandelen:
Lage aankoopkosten maar wel een hoge bewegelijkheid. Goede verhandelbaarheid en dividend uitkering. Daarnaast is er een erg grote spreiding van de onroerend goed portefeuille. Fondsen worden vaak door veel analisten in de gaten gehouden en daarom realistisch geprijsd. Maar ook beursgenoteerd vastgoed is meestal voor een groot deel gefinancierd. Wat dat betreft zou ik een verhouding van 50% als acceptabel houden.
Welke stenen?
De tijden dat je in Europa echt veel aan onroerend goed kunt verdienen zijn voorlopig voorbij. Althans als bezitter. De groep die er omheen zwermt: makelaars, commissionairs, notarissen en hypotheekverstrekkers weten altijd wel munt te slaan uit iedere transactie, of die nu winst of verlies betekent voor de eigenaar. In opkomende landen is het een ander verhaal en een ander hoofdstuk.
Voor Europa en Amerika geldt dat de kreditcrisis het vastgoed op zijn fundament heeft doen schudden en we verwachten dat op menige balans nog steeds geen reële waarde te vinden is. Dat is namelijk een manier om een bubbel in stand te houden.
Aangezien de rente ook nog richting het noorden (omhoog) neigt, blijft er hoogstwaarschijnlijk druk staan op de onroerend goed prijzen. Wij vinden het dan ook niet raadzaam om nu een groot belang in stenen op te bouwen.
Wilt u toch een belang in vastgoed opbouwen dan zouden wij in eerste instantie kiezen voor direct onroerend goed of als het budget wat kleiner is voor beursgenoteerd onroerend goed. We zouden ver weg blijven van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen aangezien deze entiteiten uitblinken in mogelijkheden om achter de schermen te rommelen.
Conclusie
Het is nog steeds geen goed moment om vastgoed te kopen. Als je nu toch vastgoed wilt kopen en je budget en tijd staat het toe, koop het dan rechtstreeks aan tegen een scherpe prijs. Het is een kopersmarkt. Voor een kleiner budget, belegt u in beursgenoteerd vastgoedaandelen. Blijf af van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Drs. ing Alain E. de Haas
Managing Director Helliot
http://www.helliot.nl/
Start met Automatisch Beleggen
Polestar, het dochterbedrijf van Volvo gaat de productie van electrische auto's aanslingeren. Gaat het bedrijf een Tesla approach aanhouden?
Augustus was een te gekke maand voor aandelen. De MSCI World Index schoot 6,6% de lucht in. Dat is bijna het dubbele van het gemiddelde over meer dan 40 jaar.
De renteontwikkeling blijft de markt voor raadselen plaatsen. Begin augustus daalde de yield op de 10jaars treasury naar 1,13%.
Oktober is een gevreesde maand, de zogeheten oktoberdip is een bekend fenomeen. Wat kunnen we dit jaar echter verwachten?
Dit is wel een heel algemeen en slecht onderbouwd stuk. Enerzijds wordt gesteld dat het geen goed moment is om in te stappen maar dat dat wel zo zou zijn indien rechtstreeks kan worden ingekocht. Dit staat dan haaks op de stelling die verderop in het stuk wordt gegeven dat beurs-genoteerde fondsen altijd realistisch geprijsd zijn en dat er altijd een goede spreiding zou zijn De suggestie dat niet-genoteerde fondsen achter de schermen rommelen doet geen recht aan de recente naar de markt gekomen niet-beurs genoteerde fondsen. Een aantal zijn uitgebracht door emittenten die onder het toezicht staan van de AFM. Ik sta niet in voor alle niet beursgenoteerde fondsen maar om deze allemaal over een kam te scheren gaat wel wat ver. Uiteindelijk gaat het er om tegen welk rendement de belegging wordt aangekocht, welke verwachting en welke horizon de belegger heeft. Het risico is dat na de recente afwaarderingen er nog meer afwaarderingen volgen. Dit zal verschillen per regio en per segment.
Beste Jaap Tol,
In ieder geval leuk om te horen dat u mijn artikel aandachtig heeft gelezen. Het is niet mijn bedoeling geweest om ál het vastgoed over een kam te scheren, er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen op de regel. De strekking van mijn verhaal is dat je goed moet uitkijken met vastgoed en het naar mijn mening nog steeds geen “veilige haven” is, wat door veel mensen altijd wel zo wordt gezien.
Dit artikel is een opinie en geen wetenschappelijk stuk. Mijn artikel heb ik geschreven naar aanleiding van een vraag van een cliënt over de vooruitzichten van vastgoed. Mijn conclusie heb ik op een aantal zaken gebaseerd: input over de actuele vastgoedmarkt, mijn eigen bevindingen, en vooruitzichten van de rente:
– Ik heb een aantal cliënten met grote vastgoedportefeuilles (direct commercieel vastgoed) die al een tijdje proberen hiervan een gedeelte te verkopen, dit gaat erg moeizaam en als het lukt dan flink onder de vraagprijs.
– In mijn netwerk heb ik een aantal commercieel onroerend goed makelaars en taxateurs die nog steeds niet staan te juichen over de marktomstandigheden, lees geen transacties!
– Ik doe regelmatig portefeuilleanalyses en kom vaak participaties van niet-beursgenoteerd vastgoed tegen, waar geen handel in is of qua koers totaal zijn ingestort.
– Als belangrijke indicator heb ik de rente genomen. Onroerend goed wordt vaak gefinancierd. Een stijgende rente heeft een negatief effect op de waardering van vastgoedobjecten.
– Daarnaast, iets minder relevant: Mocht de overheid de renteaftrek gaan aanpakken, dan zal dat in ieder geval voor de prijzen van woningen grote gevolgen hebben.
Mijn stelling is: ik vind het nog steeds geen goed instapmoment. Mocht iemand toch willen investeren dan: Rechtstreeks. Rechtstreeks omdat het een kopers markt is en door goed onderhandelen zou je een mooi object op de kop kunnen tikken, Let op: deze kansen krijg je vaak uit eerste hand of via via.
Beursgenoteerd vastgoed is realistisch geprijsd maar dat betekend niet dat daar in de komende jaren een flinke koerssprong in te verwachten is.
Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen blijven wat mij betreft de minst goede optie, vanwege de vaak ingewikkelde structuur en regeltjes. (daar houd ik niet zo van, fiscalisten, accountants, notarissen, juristen, banken en commissionairs daarentegen wel). De kans dat in deze fondsen het vastgoed terecht komt waar niemand op zit te wachten is reëel.
Meerdere vastgoedfondsen rommelden en zijn in problemen geraakt. De afm vond na onderzoek meerdere vastgoedfondsen dubieus en ondoorzichtig: Zie onderstaande stukken: http://www.afm.nl/layouts/afm.aspx~/media/files/rapport/2007/markt-voor-vastgoed-cv-en-maatschappen.ashx en http://www.afm.nl/layouts/afm.aspx~/media/files/rapport/2005/vastgoed-cv-en-maatschappen.ashx .
Met vriendelijke groet,
Alain de Haas