Veel beleggers sturen op dividend, zonder zich af te vragen of de dividenduitkering houdbaar is. Daardoor heeft een aantal van hen de deksel op de neus gekregen. Zo gooide afgelopen zomer Wereldhave de knuppel in het hoenderhok. Er werd 165 miljoen afgewaardeerd op het Amerikaanse vastgoed en 37 miljoen op het Britse vastgoed, topman Hans Pars diende te vertrekken en het dividend werd verlaagd.
De koers bereikte een, in ieder geval voorlopige, bodem van 40,29 euro. Dat bleek, zoals het zich laat aanzien, een keerpunt. Het Amerikaanse en Britse vastgoed werd klaargemaakt voor de verkoop. Daar bovenop werd aangekondigd dat de strategie in de steigers moest, zonder nog echt concreet te worden.
Inmiddels staat de koers op 54,47 euro (slot 8 maart 2013). Het Amerikaanse vastgoed is met een verkoopprijs van 5 procent boven de boekwaarde voor 720 miljoen dollar aan Lone Star Fund verkocht. Het merendeel van het Britse vastgoed is van de hand gedaan aan British Land voor een bedrag van 287 miljoen euro. Vanaf het tweede kwartaal van dit jaar heeft Wereldhave alleen nog een stuk grond en een ontwikkelingsproject in Richmond in de boeken. Deze twee bezittingen zullen later worden verkocht. Nadat de bovenstaande transacties zijn afgerond, houdt Wereldhave alleen nog vastgoed over in Europa. België, Nederland en Finland zijn de belangrijkste landen.
De opbrengst van de verkopen wordt in eerste instantie gebruikt om de schulden af te bouwen. De zogenaamde loan-to-value (LTV) bedroeg voor de verkoop van het Amerikaanse vastgoed 47 procent en zal door de verkoop van het Amerikaanse en Britse vastgoed dalen naar een schamele 17 procent. Het doel van Wereldhave is overigens, bij monde van Wereldhave zelf, om deze LTV te handhaven op een niveau dat geldt als gemiddeld in de Europese markt. Die ligt op ongeveer 40 procent.
De gepubliceerde cijfers waren met een direct resultaat van 3,91 euro in lijn met de verwachtingen. Het dividend is bepaald op 3,30 euro, en zal dit jaar worden uitbetaald, op voorwaarde dat het gedekt wordt door resultaten. Op de huidige koers zou het een dividendrendement opleveren van ruim 6 procent. Beleggers zitten echter niet te wachten op een zak geld met een management erboven. Geld op een spaarrekening zetten kunnen ze zelf ook wel. Er dient dus ook weer geherinvesteerd te worden. Een dividendrendement van ruim 6 procent kun je niet uitbetalen wanneer alles liquide staat.
Wereldhave heeft daarom aangekondigd om er niet alleen naar te streven de bezettingsgraad van het huidige vastgoed te verhogen, maar ook op zoek te gaan naar nieuwe aankopen om de groei zeker te stellen. Wereldhave heeft besloten de nadruk te leggen op winkelcentra in Noordwest Europa en kantoren in Parijs. Daar wil men goed in zijn dan wel worden. Zoals topman van Anbeek zelf zegt: ‘we moeten een ondernemender bedrijf worden, middelmaat is niet genoeg’. Daarnaast blijven de Spaanse uitbreidingsplannen in de ijskast.
Vanaf het dieptepunt is de koers van het aandeel mooi gestegen. Volgens Bloomberg ligt de boekwaarde boven de huidige aandelenkoers en handelt het aandeel dus op een discount. Aangezien 2013 een transitiejaar zal zijn en Wereldhave binnen een redelijk kort tijdsbestek opnieuw het roer heeft omgegooid, voorzie ik op de korte termijn niet heel veel koerspotentieel. Liever wacht ik op bevestiging dat de doelstellingen gerealiseerd kunnen worden en dat de zoektocht naar onroerend goed dat aan de eigen vastgestelde eisen voldoet, het gewenste resultaat oplevert. Voor extra rendement is het het overwegen waard om callopties op de stukken te schrijven.
Auteur heeft privé geen positie, cliënten van Fintessa hebben mogelijk Wereldhave in portefeuille. De redactie heeft geen positie in de genoemde effecten. Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.
Martine Hafkamp
Fintessa Vermogensbeheer
