800% met hypotheken VS

Ruim 5 jaar nadat de Amerikaanse overheid Fannie Mae en Freddie Mac overeind moest houden, hebben beide hypotheekverstrekkers hun schuld van $ 187 miljard volledig terugbetaald. De reddingsoperatie kostte destijds (in 2008) $ 116 miljard voor Fannie Mae en $ 71 miljard voor Freddie Mac.

Fannie Mae heeft ondertussen een bedrag van $ 121,1 miljard terugbetaald aan de Amerikaanse overheid. Bij Freddie Mac staat de teller ondertussen op $ 71,3 miljard.

Door het uitstekend jaar dat beide hypotheekverstrekkers achter de rug hebben, publiceerde Fannie Mae afgelopen week een recordwinst. Fannie Mae boekte dankzij een herstel van de huizenmarkt een winst van $ 84,8 miljard in 2013. Afgelopen jaar heeft Fannie Mae een bedrag van $ 82,5 miljard aan de overheid betaald. In maart 2014 zal Fannie Mae een bedrag van $ 7,2 miljard aflossen en heeft daarmee de volledige schuld terug betaald. Freddie Mac behaalde afgelopen jaar een winst van $ 48,7 miljard. Freddie Mac zal volgende maand een bedrag van $ 10,4 miljard overboeken en komt daarmee uit op een bedrag van $ 81,8 miljard. Dat is ondertussen al $ 10,5 miljard meer dan de ontvangen staatsteun in 2008.

Uiteraard zullen Fannie Mae en Freddie Mac deze hoge winsten niet altijd blijven behouden. De winsten zijn gedeeltelijk gebaseerd op getroffen schikkingen in claims. Zo hebben Fannie Mae en Freddie Mac een schikking getroffen met de Rabobank inzake de fraude van de Rabobank met betrekking tot het Libor-schandaal. Maar ook in verband met schikkingen met Wells Fagro, Bank of America, Citigroup en nog vele andere banken, vanwege de ‘slechte’ hypotheken die deze partijen aan Fannie en Freddie hebben verkocht.

Fannie Mae en Freddie Mac hebben de afgelopen jaren in ieder geval flink gewerkt om de kredietkwaliteiten flink te versterken. De normen zijn significant aangescherpt gericht op duurzaam eigenwoningbezit, stabiliteit van de huizenmarkt en het versterken van de risicoprofielen van de hypotheeknemers.

In 2011 brachten wij de preferente aandelen van beide bedrijven onder de aandacht. Onze focus lag op de preferente aandelen omdat preferente aandelen een aantal voordelen hebben ten opzichte van gewone aandelen. Preferente aandeelhouders gaan altijd voor op de gewone aandeelhouders: bij winstuitkering, maar ook als een bedrijf failliet gaat, wordt er eerst aan de preferente aandeelhouders uitgekeerd (als er tenminste geld is). De preferente aandelen waren net als de gewone aandelen fors teruggevallen.

Door de uitstekende resultaten zijn de (preferente) aandelen ondertussen fors hersteld. Zo is bijvoorbeeld Fannie Mae 5,5% pref Series N met een nominale waarde van $ 50,- hersteld van  $2,- naar $ 18,-. Een stijging van maar liefst 800% in 2,5 jaar.

 

Het opmerkelijke herstel is ook een aantal bekende hedgefunds managers niet ontgaan zoals Bill Ackman (Pershing Square’s Capital Management), Richard Perry (Perry Capital) en Bruce Berkowtiz (Fairholme Capital Management). In tegenstelling tot de overige hedgefund managers heeft Ackman een belang van 10% in de gewone aandelen genomen. Deze zijn echter riskanter dan de preferente aandelen aangezien de Amerikaanse overheid over nog niet uitgeoefende warrants beschikt waarmee men 80% van de aandelen kan verkrijgen. Uit de laatste Sec filings (Amerikaanse Securities and Exchange Commission) blijkt dat Ackman voor een positie van ruim $ 400 miljoen heeft geïnvesteerd in beide bedrijven. Toch zullen ook de gewone aandelen volgens Ackman binnen een paar jaar weer 10 tot 15 keer zo veel waard zijn dan ze nu waard zijn.

De vraag is echter wat er nu gaat gebeuren met Fannie Mae en Freddie Mac, nadat beide bedrijven hun staatsschuld hebben terugbetaald.

In december 2013 heeft kredietbeoordelaar Standard & Poor’s (S&P) de rating van Fannie Mae en Freddie Mac voor achtergesteld kapitaal verhoogt van A naar AA-. Daarnaast werd de rating voor langlopend senior unsecured kapitaal bevestigd op AA+. De verhoging van de rating is van groot belang, omdat dit voor extra vertrouwen zorgt. Echter neemt dit niet weg dat S&P in een later stadium kan overwegen om de ratings weer te verlagen. Dit hangt samen met de steun die de bedrijven van de overheid hebben ontvangen.

Afgelopen week waren wij op een congres in Amerika aanwezig, waarbij Bruce Berkowitz een toespraak hield over onder andere zijn ideeën met betrekking tot Fannie Mae en Freddie Mac. Bruce Berkowitz is oprichter en manager van Fairholme Capital Management.

Fairholme Capital Management (FCM) is de op een na grootste aandeelhouder van de preferente aandelen van Fannie Mae en Freddie Mac. Berkowitz  wil de bedrijven opsplitsen in twee gedeelten en de verzekeringstak overnemen. FCM zal hierbij een groep van private investeerders gaan leiden, waarmee een investering van $ 52 miljard is gemoeid. Zelf zal FCM haar belang van $3,2 miljard boven op dit bedrag erbij stoppen. Het is nog maar de vraag of de Amerikaanse overheid met dit plan akkoord zal gaan, maar het biedt voldoende perspectief voor alle belanghebbende partijen.

De overheid claimt eigenaar te zijn van de bedrijven, terwijl dit in feite onjuist is, aangezien de gewone aandeelhouders en de preferente aandeelhouders eigenaar zijn van de bedrijven.

Momenteel lopen er een aantal rechtszaken van hedgefund managers en aandeelhouders tegen de Amerikaanse overheid vanwege de bailout overeenkomst die door Treasery Department is afgesloten.

Hij stelt hierbij de ‘net worth sweep’ ter discussie. Dit is een wijziging van de bailout overeenkomst in 2012. De wijziging viel precies samen met het moment waarbij Fannie en Freddie winstgevend werden. De overheid heeft toen 100% van de winst van beide bedrijven gevorderd en dit is een schending van het vijfde amendement in Amerika.

In de oorspronkelijke overeenkomst zijn er nieuwe preferente aandelen uitgebracht. Deze preferente aandelen zijn exclusief voor de Amerikaanse overheid in het leven geroepen en zijn niet beschikbaar voor andere beleggers. De Amerikaanse overheid heeft toen voor een bedrag van US$ 156 miljard aan preferente aandelen gekocht van Fannie en Freddie met een vast dividend van 10%.

Volgens Berkowitz kan de overheid niet zomaar achteraf een wijziging in de overeenkomst doorvoeren en daarbij de belangen van overige aandeelhouders schaden en hun beroven van de eigendomsrechten.

Op de site van Fairholme kan men de rechtszaak zelfs volgen.

 

Daarnaast loopt Berkowitz ook nog tegen een aantal andere zaken aan. Zo loopt er een wetsvoorstel om Fannie en Freddie te ontbinden en te vervangen door een nieuwe regeringsentiteit. Momenteel heeft dit wetsvoorstel zowel voor als tegenstanders. Het is echter nog onduidelijk of deze voorstellen ook het congres zullen passeren. Politici wachten nu nog af op het Banking comité van de Senaat, waarbij democraat Tim Johnsen en republikein Mike Crapo hun plan moeten onthullen, zodat men kan starten met de onderhandelingen met het Huis van Afgevaardigden.

Volgens Berkowitz kan men beter de bedrijven herstructureren. Hij heeft hierover een uitgebreid plan gemaakt en aan de overheid voorgelegd. Volgens Berkowitz profiteren alle belanghebbenden van dit plan zoals de belastingbetaler, de aandeelhouders en de overheid.

Zijn plan werd afgelopen week met veel enthousiasme gesteund. De koers van beide bedrijven zijn de afgelopen dagen weer fors gestegen. Uit recente SEC filings blijkt dat Berkowitz momenteel $1,3 miljard in de Fannie en Freddie heeft geïnvesteerd.

De gewone aandelen en preferente aandelen van Fannie Mae en Freddie Mac zijn sinds onze analyse in 2011 weer fors hersteld. Hieronder een aantal preferente aandelen.

Fannie Mae
Benaming	Coupon	Nominaal	Koers in 2011	koers 27-02-14	Performance 2014	Performance sinds 2011
FANNIE MAE Perp. 5.375% Pref Series I	5,375%	25,00	2,50	18,99	135,84%	659,60%
FANNIE MAE Perp. 6.750% Pref. Series Q	6,75%	25,00	1,06	9,96	142,29%	839,62%
FANNIE MAE Perp. 7.625% Pref Series R	7,625%	25,00	1,20	9,95	126,59%	729,17%
FANNIE MAE Perp. 4.750% Pref Series M	4,75%	50,00	1,90	18,00	133,23%	847,37%
FANNIE MAE Perp. 5.810% Pref Series H	5,81%	50,00	2,10	18,20	132,94%	766,67%
FANNIE MAE PREF 5.125% 2008-PERP Series L	5,125%	50,00	2,00	17,80	129,45%	790,00%
FANNIE MAE Perp. 8.250% Pref Series T	8,25%	25,00	1,29	12,15	109,95%	841,86%
Freddie Mac
Benaming	Coupon	Nominaal	Koers in 2011	koers 27-02-14	Performance 2014	Performance sinds 2011
FREDDIE MAC Perp. 5.700% Pref Series R	5,70%	50,00	1,80	18,00	130,91%	900,00%
FREDDIE MAC Perp. 5.790% Pref Series K	5,79%	50,00	2,21	20,00	142,35%	804,98%
Freddie Mac Perp. 6.020% Pref.	6,02%	25,00	1,10	10,09	138,03%	817,27%
FREDDIE MAC Perp. 5.810% Pref Series O	5,81%	50,00	2,39	17,56	127,71%	634,73%

Ook de koersen van de gewone aandelen Fannie Mae en Freddie Mac beginnen te bewegen:

Voor meer informatie over actuele ontwikkelingen en beleggingsadvies gericht op value fondsen, verwijs ik u graag naar de website www.beleggersnieuwsbrief.nl.

drs. Maurice Essers (linkedin) Dohmen & Otten Vermogensbeheer en Lunar Vermogensbeheer

Dohmen & Otten Vermogensbeheer en Lunar Vermogensbeheer

De klanten van Dohmen & Otten Vermogensbeheer en Lunar Vermogensbeheer hebben een positie in dit fonds. De auteur zelf heeft een positie in dit fonds. De redactie heeft geen positie in de genoemde effecten. Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.