Een week geleden schreven wij op deze plaats het eerste deel van een drieluik over een belegging in Wereldhave. Wij suggereerden dat het hoge dividendrendement te combineren viel met een politiek waarbij call-opties worden geschreven. In het voor u liggende stuk gaan wij nader in op de risico’s van Wereldhave zelf en van deze strategie. Aan het einde van dit stuk en in deel 3 van ons verhaal zullen wij mogelijkheden onderzoeken om de risico’s kleiner te maken met behulp van de converteerbare obligaties van Wereldhave.
De Risico’s
De risico’s worden om te beginnen gevormd door het bedrijf Wereldhave zelf. De beleggingen zitten voor bijna vijftig procent in kantoren en de andere helft in retailpanden. 25% procent is belegd in Amerika en 25% in Finland. Dit betekent een valutarisico (25% is in $’s belegd) en een economisch risico (stel dat zich een nieuwe crisis voordoet of de huidige verdiept zich, dan kan de leegstand oplopen, dalen de huuropbrengsten en de waarde van de vastgoedportefeuille van Wereldhave en zit u als belegger met de gebakken peren). Wij zijn van dit alles niet erg onder de indruk. Het aandeel is geen groeier. En ware het niet voor het fantastische rendement (hetgeen tegelijkertijd een fors kussen vormt), dan zouden wij er niet in beleggen.
Maar ook de strategie van het schrijven van kortlopende calls is niet van risico’s ontbloot. De koers van de onderliggende waarde kan immers dalen waardoor u telkens gedwongen wordt om een lagere uitoefenprijs te kiezen. Als de calls vervolgens worden uitgeoefend, dan kan het zijn dat u per saldo minder opbrengst heeft voor de aandelen inclusief de inmiddels geschreven calls, dan de prijs die u aanvankelijk voor de aandelen heeft betaald. Wij zullen dit aan de hand van een voorbeeld toelichten.
Voorbeeld van de politiek van het schrijven van calls
Stel u koopt een aandeel Wereldhave (prijzen per het slot van 25 februari 2011, het aandeel Wereldhave is inmiddels duurder geworden) en schrijft er vervolgens een Call Wereldhave maart 2011 72 op ad € 1,20. Stel nu dat op 18 maart 2011 (de 3de vrijdag van maart, de expiratiedag voor deze optieserie) het aandeel Wereldhave € 80 waard is. De call zal dan worden opgevraagd en u moet het aandeel leveren. De koper betaalt u € 72 per aandeel.
Het resultaat laat zich als volgt berekenen:
Het resultaat laat zich als volgt berekenen:
Koop 1 aandeel Wereldhave € 72,66
Verkoop 1/100ste Call Wereldhave € 1,20
Verkoop aan de houder van de call 1 aandeel Wereldhave € 72,00
Saldo winst (vóór kosten) € 0,54 per aandeel
Een nieuwe call schrijven
Wij schreven al dat de strategie in het hier beschreven geval (de call wordt opgevraagd), moet zijn om de aandelen direct weer terug te kopen (of de calls op de laatste dag te sluiten / terug te kopen om het opvragen te voorkomen). Zolang u de uitoefenprijs vlak boven de aankoopkoers legt biedt deze strategie u alleen het risico dat u niets of weinig verdiend heeft (na kosten). Maar het probleem wordt anders wanneer de koers van Wereldhave gaat dalen. In dat geval loopt de eerste call waardeloos af en kan de opbrengst als winst worden bijgetekend. Maar vervolgens moet u een nieuwe call schrijven. Stel dat het aandeel op 18 maart, wanneer u de nieuwe call gaat schrijven, is gedaald tot € 65. U moet dan een Call april 2011 66 schrijven om wederom ongeveer
€ 1,20 opbrengst te genereren (een schatting onzerzijds). Als vervolgens in april de koers weer herstelt tot € 70, dan wordt deze call opgevraagd. De transactie ziet er dan als volgt uit:
Koop 1 aandeel Wereldhave € 72,66
Verkoop 1/100ste Call Wereldhave maart 2011 72 € 1,20
Verkoop 1/100ste Call Wereldhave april 2011 66 € 1,20
Verkoop aan de houder van de call 1 aandeel Wereldhave € 66,00
Saldo verlies (vóór kosten) € 4,26 per aandeel
Om te voorkomen dat u dit verlies zou maken zou u op 18 maart 2011 een Call Wereldhave april 2011 70 moeten schrijven, maar daarvoor wordt naar verwachting op dat moment niet eens een “laat”-prijs voor afgegeven door de handel, die brengt dus niets op.
Het verlies kan ook weggewerkt worden door de call te sluiten (het verlies te nemen) en een nieuwe call te schrijven op weer een hoger niveau. Maar u bent dan niet langer verzekerd van een voortdurend hogere opbrengst door het schrijven van calls. Immers, als het aandeel een zigzag-beweging doormaakt, dan wordt u telkens weer met kleine verliezen geconfronteerd zoals in bovenstaand voorbeeld is weergegeven.
Conclusie
De daling van de koers hoeft niet belangrijk te zijn voor de investeerder, want bij stijging wordt dit koersverlies weer ingelopen, het is dus slechts papier. Maar voor de schrijver van calls is een verlies van grotere orde wel degelijk van belang (zie ons voorbeeld in het hiervoorgaande).
Het risico van dividend
Ook het dividend is niet zonder risico’s. Want dividend, zo kondigde Wereldhave onlangs ook in een persbericht aan, wordt alleen uitgekeerd als er voldoende inkomsten zijn, dat wil zeggen als het netto saldo van huuropbrengsten minus kosten positief is.
En als u in uw woon- en/of werkomgeving om u heen kijkt, dan zal het u opvallen, dat ook in Nederland, waar de situatie in verhouding tot die in andere landen aanzienlijk minder ernstig is, de leegstand groot is van kantoren (en in sommige steden zelfs winkels). Dat betekent dat over het algemeen de huuropbrengsten in de afgelopen jaren onder druk zijn komen te staan, immers, leegstand betekent geen huurders en dus geen huuropbrengst, terwijl de kosten van financiering, onderhoud en administratie gewoon doorgaan.
Kortom, het kan zomaar zijn dat het dividendrendement waar u vanuit gaat op basis van historische gegevens ineens eens een stuk kleiner blijkt dan gedacht. En omdat dividend niet geleidelijk wordt uitgekeerd, maar eenmaal per jaar (zoals dat bij Wereldhave het geval is) moet u steeds een jaar in onzekerheid zitten voordat de hoogte van het nieuwe dividend bekend is gemaakt, terwijl u wel alle koersrisico’s loopt die bij vastgoedaandelen horen.
Wereldhave converteerbare obligatie uit 2006, voorwaarden
Nu biedt Wereldhave u een oplossing voor deze onzekerheid. Er staan namelijk drie converteerbare obligatieleningen uit van Wereldhave. Op twee van deze drie zullen wij in ons volgende artikel verder ingaan. De 3de is niet meer interessant omdat deze in september 2011 wordt afgelost terwijl de conversiekoers (á pari) € 97,00 bedraagt, ruim boven de huidige koers van Wereldhave. U kunt daarom bij een belegging in deze obligatie uitsluitend nog van de rente profiteren (of de koers van Wereldhave moet komend half jaar ineens 40% stijgen) en die bedraagt slechts 2,5% op jaarbasis. En wie onze artikelen in het verleden heeft gevolgd weet dat daar veel betere alternatieven voor bestaan.
Tot zover ons verhaal. In het volgende deel gaan wij verder in op de andere twee converteerbare obligaties, die misschien wel interessant kunnen zijn en zullen wij alvorens onze conclusie te trekken ook nog ingaan op de technische positie van de koersbeweging van het aandeel.
Wereldhave Convertible per 2011 Prospectus
Gijsbrecht K. van Dommelen
Vladeracken BV
www.vladeracken.nl
Disclaimer
De auteur is verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Vladeracken BV, een vermogensbeheerder met vergunning van de AFM. Vladeracken BV heeft voor sommige cliënten positie in de hier besproken of vergelijkbare effecten. Dit stuk is geen beleggingsadvies. Wie in de hier besproken producten belegt of wenst te beleggen, doet dat voor eigen rekening en risico. In dit kader wijzen de auteur en Vladeracken BV alle verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit stuk van de hand. Het besproken product vertegenwoordigt een hoog risico.
