Hoog dividendrendement: Unibail-Rodamco (4)

In het kader van onze zoektocht naar alternatieven voor de dalende obligatiekoersen en de lage opbrengsten op obligatieleningen richten wij vandaag onze aandacht op een tweede vastgoedaandeel, dat zich rangschikt onder de 10 aandelen van de Amsterdamse Beurs met het hoogste dividend. Het betreft het aandeel Unibail-Rodamco.

Neerwaartse marktrisico Unibail-Rodamco

Mede naar aanleiding van de conclusies uit de studie in de rubriek Seeking Alpha op internet hebben wij ons eerst afgevraagd of het aandeel Unibail-Rodamco misschien een goede verdediging zou zijn voor zwakke periodes op de beurs. De resultaten van onze analyse staan hieronder afgebeeld. Teneinde de lezer niet te vervelen met gegevens waarover hij reeds beschikt verwijzen wij naar het eerste artikel over Wereldhave in deze rubriek waar wij de wijze van berekening hebben opgenomen.

De conclusie uit deze resultaten is zeker niet negatief maar of het verschil significant is laten wij in het midden. Om te stellen dat door deze cijfers bewezen wordt dat Unibail-Rodamco het ook in de toekomst beter gaat doen dan de AEX Index lijkt ons te ver te gaan. Maar in de afgelopen twintig jaar bleek Unibail-Rodamco inderdaad een veiliger aandeel dan de AEX Index. Daarbij dient niet vergeten te worden dat Unibail Rodamco een dividend uitkeert dat (in procenten) min of meer op het dubbele geschat kan worden van het totale dividend dat uitgekeerd wordt door de fondsen opgenomen in de AEX Index.

Maar Unibail-Rodamco heeft ook nog iets bijzonders te bieden.

De portefeuille is naar onze mening veel beter samengesteld dan die van Wereldhave. Het segment kantoren is klein. Daartegenover is in ruime mate geïnvesteerd in winkels. Dit is een sector die veel minder gevoelig is voor leegstand. Blijkbaar zijn de investeringen in kantoren veel minder economisch onderbouwd dan die in winkelpanden. Veroudering is, zoals heden ten dage weer eens duidelijk blijkt, bij kantoorpanden in het algemeen een snel toeslaand nadeel.

Samenstelling portefeuille
Kantoren    18%

Winkels    74%

Congr./Exh.     8%

Dividendbeleid

Unibail-Rodamco heeft sinds enige jaren een strategie geformuleerd die erin voorziet dat 85 tot 95% van de winst wordt uitgekeerd. Het dividend wordt doorgaans uitbetaald eind april of begin mei, dit jaar gaat het aandeel € 8,00 ex-dividend op 29 april 2011.

Het dividendverleden is als volgt:

*) aangekondigd, ex-datum pas 29 april 2011.

Het gemiddelde rendement over deze vier jaar bedroeg 5,44%. In de periode onder studie steeg het aandeel Unibail-Rodamco van € 35,82 naar €138,70 op 16 maart 2011 een koersstijging van 287,2%. De AEX Index steeg in dezelfde periode van 136,59 naar 343,20 ofwel met 151,3% (alle koersgegevens in dit artikel zijn opgetekend per het slot van 16 maart 2011, deze datum is gekozen omdat het de woensdag voor de expiratiedatum was). Hierbij dient te worden aangemerkt dat Unibail-Rodamco nog niet zo lang geleden ook nog een forse terugbetaling van kapitaal deed aan aandeelhouders.

De conclusie is duidelijk: Unibail-Rodamco outperformde in de periode onder studie de AEX Index op alle fronten. Het is zonder meer een mooi aandeel om in te investeren en het lijkt in tijden van tegenspoed een goed alternatief te zijn.

Het gebruik van Opties

Op 16 maart jongstleden sloot het aandeel Unibail-Rodamco op € 138,70. De Call 140 april 2011 sloot op € 3,61. De maximale winst op een constructie

Koop 1 aandeel Unibail-Rodamco    € 138,70

Verkoop 1 Call april 2011 140     € 3,61

Netto investering    € 135,09

Winst bij uitoefening    € 4,91 (alles voor kosten)

Uiteraard zijn de opbrengsten van de Call niet altijd even hoog. Wij kunnen ons indenken dat u zult stellen dat in een week dat de beurs met zware tegenwind kampt (zoals de week waarin bovenstaande callprijs ontstond), de verwachtingswaarde in de Calls nou niet om te juichen is. Maar los van alle hypothesen en overwegingen lijkt een jaarwinst tussen €40 en €50 haalbaar. Minus kosten kan dit teruglopen tot €20 to €30. Na kosten lijkt een extra rendement van 10 tot 20 % gemakkelijk haalbaar. Tezamen met het dividendrendement maakt u daarmede op Unibail-Rodamco een rendement tussen 15 en 25%. Kom daar maar eens om als u investeert in obligaties.

Risico’s van het bedrijf
Uiteraard zijn er risico s verbonden aan een dergelijke investering. Wij hebben ze opgesomd in ons 2^de artikel over Wereldhave. Maar voor de goede orde herhalen wij ze nog eens hieronder:

In ons artikel over Wereldhave noemden wij Wereldhave zelf een niet uit te vlakken risico. Wij herhalen dit niet voor Unibail-Rodamco. De portefeuille is in onze ogen veel aantrekkelijker samengesteld. En in de afgelopen 20 jaar gedroeg het aandeel Unibail-Rodamco zich gedurende zwakke tijden op de beurs beter dan de AEX Index. Over de gehele periode genomen was de koerswinst ook duidelijk beter. Dit laatste zal het gemakkelijker maken om redelijke opbrengsten te verkrijgen voor de te verkopen Calls.

Risico’s van de optiestrategie

Maar de strategie van het schrijven van kortlopende calls is niet van risico’s ontbloot. De koers van de onderliggende waarde kan immers dalen waardoor u telkens gedwongen wordt om een lagere uitoefenprijs te kiezen. Als de calls vervolgens worden uitgeoefend, dan kan het zijn dat u per saldo minder opbrengst heeft voor de aandelen inclusief de inmiddels geschreven calls, dan de prijs die u aanvankelijk voor de aandelen heeft betaald. Er zijn twee maatregelen die u kunt nemen:

• Kies alleen maar 1-maands opties. Een periode van 1 maand is te overzien. Op de lange duur realiseert u hiermede de beste prijs. Een goede dag van verkopen is de dinsdag of woensdag vóór de uitoefendatum van de lopende optie.
• Controleer de chart en werk met een volgsysteem. Vele beleggers hebben hun eigen preferentie voor een volgsysteem maar als u dat niet hebt neem dan een eenvoudig 20-daags Voortschrijdend Gemiddelde. Als de koers daaronder ligt, blijf dan uit de markt (geen calls schrijven). Als hij daarboven komt verkoopt u uw Call. Als de koers van het aandeel onder de MA20 komt en u hebt nog een uitstaande positie van een verkochte Call, blijf dan rustig zitten en laat de Call expireren. Raak niet in paniek als de koers van het aandeel na expiratie van de Call verder zou dalen. Het aandeel Unibail-Rodamco is sterk genoeg om deze daling weer goed te maken.

Wij tonen u hieronder een daggrafiek van het aandeel Unibail-Rodamco. U ziet hoe mooi het 20-daags Voortschrijdend Gemiddelde de koers volgt.

Figuur 1

In principe houdt u dus het aandeel Unibail-Rodamco vast. U gaat daar bij een daling verlies op lijden, maar als u het welletjes vindt met het verlies maken, bijvoorbeeld doordat u onvoldoende opbrengst kunt krijgen bij het verkopen van de Calls dan is het het beste om het aandeel te verkopen. U koopt het dan weer terug als de koers de MA20 weer van onderen doorkruist. U kunt ook een shortsprinter kopen. Deze zal u afhankelijk van het Stoploss niveau dat u kiest circa €2.000 kosten. Mocht u aanwijzingen hebben dat de beurs weer gaat stijgen dan realiseert u de winst op de shortpositie en u gaat door met het verkopen van Calls. Een en ander lijkt ingewikkeld maar dat is het niet. Als u de bewegingen op de beurs en van het aandeel in het bijzonder volgt, dan zult u ongetwijfeld uw eigen redenen vinden om adequaat te handelen.

De kanttekeningen die wij maakten bij de analyse van het aandeel Wereldhave zijn natuurlijk ook van waarde voor het aandeel Unibail-Rodamco. Maar om niet in herhaling te vallen verwijzen wij u naar dat artikel.

Er zijn van Unibail-Rodamco geen Converteerbare obligaties (zoals dat wel bij Wereldhave het geval is), dus daar gaan wij hier niet verder op in.

Conclusie
Het aandeel Unibail-Rodamco is zeer goed geschikt voor een strategie welke gericht is op het verkrijgen van een hoog rendement.

Gijsbrecht K. van Dommelen
Vladeracken BV
www.vladeracken.nl

Disclaimer

De auteur is verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Vladeracken BV, een vermogensbeheerder met vergunning van de AFM. Vladeracken BV heeft voor sommige cliënten positie in de hier besproken of vergelijkbare effecten. Dit stuk is geen beleggingsadvies. Wie in de hier besproken producten belegt of wenst te beleggen, doet dat voor eigen rekening en risico. In dit kader wijzen de auteur en Vladeracken BV alle verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit stuk van de hand. Het besproken product vertegenwoordigt een hoog risico.