Nederlandse huizenbezitters slapen op een gigantische goudmijn van baksteen. De totale overwaarde op onze koophuizen is doorgestoomd naar het duizelingwekkende recordbedrag van bijna 694 miljard euro — een stijging van nog eens 31 miljard euro vergeleken met twee jaar geleden. Gemiddeld heeft een Nederlandse koopwoning inmiddels 220.000 euro aan papieren winst in de stenen zitten. En het meest verrassende uit het vandaag gepubliceerde onderzoek van woningmarktdatabureau Calcasa: niet de gloednieuwe, superzuinige huizen leveren de meeste winst op, maar juist de oude, tochtige woningen met het slechtste energielabel!
⏱️ Het Onderzoek in 30 seconden
- 🏠 Gemiddeld € 220.000 Winst per Huis: De bijna 3,2 miljoen onderzochte koophuizen zijn nu gemiddeld 67% meer waard dan toen de eigenaar de sleutel kreeg (en tussentijdse aflossingen zijn nog niet eens meegeteld).
- 🍾 Bloemendaal en Het Gooi Lopen Binnen: In Bloemendaal zit er gemiddeld € 476.000 overwaarde in een huis, op de voet gevolgd door Blaricum (€ 473.000) en Laren (€ 447.000).
- 🌬️ Tochtige G-Label Woningen Verslaan Alles: Huizen met het slechtste energielabel (G) hebben gemiddeld de meeste overwaarde (€ 196.000), omdat de eigenaren er al tientallen jaren wonen.
- 🛡️ Stootkussen voor een Nieuwe Crisis: Zelfs als de huizenprijzen net als in de kredietcrisis met 17% instorten, houdt de gemiddelde huizenbezitter nog € 135.000 aan overwaarde over.
1. De echte pot met goud is nog veel groter dan € 694 miljard
Voor het onderzoek nam Calcasa alle bijna 3,2 miljoen Nederlandse koopwoningen onder de loep die sinds 1 januari 1993 minstens één keer van eigenaar zijn gewisseld (samen ruim 1,7 biljoen euro waard, op een totale Nederlandse woningvoorraad van 8,6 miljoen huizen ter waarde van 4,2 biljoen euro). Het verschil tussen de prijs die de koper destijds bij de notaris betaalde en wat het huis vandaag waard is, bedraagt gemiddeld 220.000 euro — oftewel ruim 40 procent van de huidige woningwaarde.
En in werkelijkheid zijn Nederlandse huizenbezitters nog veel rijker. Calcasa rekent namelijk alleen het verschil tussen de oude koopprijs en de huidige waarde uit, **zonder de maandelijkse hypotheekaflossingen mee te tellen**. Bovendien zijn alle mensen die al vóór 1993 in hun koophuis trokken — en hun hypotheek vaak al bijna helemaal hebben afbetaald — buiten de telling gelaten.
2. Waarom een tochtig huis met energielabel G meer oplevert dan label A
Een van de meest opmerkelijke conclusies uit het rapport gaat over het energielabel. Terwijl makelaars en banken hameren op verduurzaming, blijkt uit de harde cijfers dat eigenaren van een woning met het **slechtste energielabel G** op de allerhoogste overwaarde zitten: gemiddeld bijna 196.000 euro, direct gevolgd door label F met ruim 194.000 euro. Een modern huis met een zuinig A-label blijft steken op gemiddeld 184.000 euro overwaarde.
De verklaring is simpel: op de huizenmarkt wint **tijd** het van isolatie. Mensen met een oud G- of F-label huis wonen daar vaak al tientallen jaren en kochten hun woning destijds voor een appel en een ei, terwijl de zuinige A-label woningen veel vaker recent tegen de hoofdprijs zijn gekocht:
3. Wat blijft er over als de huizenmarkt morgen instort?
In de grote steden ligt de grootste totale berg met geld in Amsterdam (28,5 miljard euro overwaarde), gevolgd door Den Haag (22,4 miljard), Rotterdam (17,8 miljard) en Utrecht (17,4 miljard). Maar hoe veilig is die rijkdom als de huizenprijzen gaan dalen? Calcasa zette drie zware stormscenario’s op een rij: zelfs als de huizenprijzen vanaf vandaag elk jaar met **10 procent zouden kelderen**, duurt het nog **vijf jaar (tot 2031)** voordat de gemiddelde overwaarde is verdampt. Bij een daling van 5 procent per jaar duurt dat tot 2037, en bij 3 procent per jaar zelfs tot 2045.
Conclusie: Ook een herhaling van de beruchte kredietcrisis van 2008 tot 2013 — toen Nederlandse koophuizen 17 procent goedkoper werden — kan de gemiddelde huizenbezitter niet meer kopje-onder duwen: er gaat dan gemiddeld 85.000 euro in rook op, maar er blijft nog altijd 135.000 euro aan buffer over. Alleen voor jonge starters die de afgelopen tijd op de piek moesten toeslaan, blijft een prijsdaling levensgevaarlijk: zij hebben nog nauwelijks vet op de botten en duiken bij tegenwind als eersten onder water.
Bron: Calcasa WOX-Kwartaalbericht Q3 2026 (12 november 2026)
Laat uw vrij vermogen emotieloos meegroeien
Aan twee ton overwaarde in de stenen van uw huis heeft u in het dagelijks leven weinig zolang u niet verhuist. Met onze geautomatiseerde beleggingsstrategie bouwt u daarnaast aan vrij opneembaar vermogen op basis van vaste wiskundige regels.
