Nieuwe Steen Investments is een Nederlands, beursgenoteerd, vastgoedfonds. De naam van het bedrijf is afgeleid van de wijk Nieuwe Steen in Hoorn. Daar is de beleggingsmaatschappij, die in 1992 werd opgericht door de familie Zeeman, eveneens gevestigd. De marktkapitalisatie bedraagt op de huidige koers van rond 4,30 euro grofweg 600 miljoen euro.
Drie jaar geleden werd Vastgoed Offices overgenomen. Tegenwoordig heeft de beleggingsmaatschappij een portefeuille in bezit die voor tweederde in Nederland en voor een derde in België is belegd. Een aanzienlijk gedeelte van deze panden is echter gevestigd op mindere B en C locaties. Mede daardoor is de leegstand schrikbarend hoog. Om de bezettingsgraad nog enigszins op peil te houden ziet Nieuwe Steen Investments zich genoodzaakt huurverlagingen te accepteren.
Onlangs publiceerde de beleggingsmaatschappij in vastgoed de halfjaarresultaten. Daaruit bleek dat de huuropbrengsten over de eerste helft van dit jaar fors waren gedaald. In het bijzonder in Nederland, de grootste markt voor Nieuwe Steen Investments, daalden de huurprijzen per vierkante meter. Volgens topman Johan Buijs blijft de verhuurmarkt onverminderd uitdagend. Hij verwacht dan ook dat de huurinkomsten over heel 2014 zullen dalen. Deze daling zal echter (deels) gecompenseerd kunnen worden door lagere financieringslasten. De rente is immers ook laag.
De bezettingsgraad daalde van 81,5 procent vorig jaar naar 79,7 procent nu. Wel kreeg Nieuwe Steen Investments de kantoren en winkels in Nederland in het tweede kwartaal voller dan in de eerste drie maanden 2014. Deze positieve ontwikkeling kwam echter op het conto van huurverlagingen, waardoor het resultaat per saldo negatief was.
Dit jaar is wederom geen florissant jaar voor beleggers in NSI. Het negatieve rendement dit jaar bedraagt tot op heden ongeveer 7,5 procent. Sinds de top in 2007, toen ook de familie Zeeman tegen een koers van 22,24 euro een gouden deal deed door hun belang te verkopen aan een Nederlandse dochter van de Israëlische Habas Group, is er veel waarde verloren gegaan. De Israëlische zakenman Habas had oorspronkelijk grootse internationale groeiplannen, maar die werden onder invloed van de crisis alras in omvang teruggeschroefd. Ook het dividendrendement is, vooral voor een vastgoedfonds, met 4,25 procent niet indrukwekkend.
Het grootste probleem voor de vastgoedsector vormt de opkomst van e-commerce. Vastgoedfondsen zoals Unibail Rodamco, die beleggen in grote, goed gelokaliseerde, winkelcentra hebben daar minder onder te lijden. Unibail is dan ook niet voor niets het enige vastgoedfonds dat ruim boven de boekwaarde noteert. Dat geldt helaas niet voor Nieuwe Steen Investments. Daarvan is de beurskoers ongeveer een kwart lager dan de boekwaarde.
Eigenlijk mist de vastgoedsector een katalysator om de koersen weer in een opwaartse beweging te krijgen. Vooral het grote aantal leegstaande kantoorpanden vormt een probleem. Een economie die zich positief ontwikkelt zal weliswaar bijdragen aan een herstel, maar de structurele opkomst van e-commerce blijft een bedreiging.
Voor vastgoed beleggingsmaatschappijen is het zaak om zo snel mogelijk de portefeuille te optimaliseren. Dat zal inhouden dat er panden met verlies zullen moeten worden verkocht. Daarop vormt Nieuwe Steen Investments helaas geen uitzondering. Nu er voor volgend jaar geen verbetering van de winst per aandeel wordt verwacht lijkt het mij raadzaam dat beleggers wachten met instappen in de, met name door het in het verleden hoge dividendrendement, voormalige beurslieveling van weleer, tot de onderste steen boven.
Auteur heeft privé geen positie in Nieuwe Steen Investments, cliënten van Fintessa evenmin. De redactie heeft geen positie in de genoemde effecten. Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.
Martine Hafkamp
Fintessa Vermogensbeheer
Dit artikel is verouderd !
NSI verwacht een hoger resultaat en keert nu al een mooi dividend uit…
Er is een omslagpunt bereikt en NSI doet het beter dan de rest in deze sector van de onroerend goed markt in Nederland.
De Nederlandse kantoren verhuurmarkt heeft zich de laatste jaren gestabiliseerd op lage opnameniveaus. In de NSI portefeuille zien we echter in de eerste drie kwartalen een duidelijk stijgende lijn in de opname en bovendien geldt al voor een langere periode, dat er ook consequent hogere opnameniveaus zijn dan het landelijk gemiddelde. Dit succes komt met name voort uit strategische keuzen: volledige focus op locaties die een structureel gezonde kantorenmarkt hebben en via asset rotatie de portefeuille daarop afstemmen en inzetten op flexibele en full service
kantoorconcepten via het HNK merk. De recente aankoop van 8 kantoorpanden geeft hieraan een duidelijke impuls. Ook de hoge opname in HNK en het feit, dat ruim 60% van de net geopende 10e HNK was voorverhuurd onderschrijven dit.
Vooruitzichten
De stijgende lijn in de verhuuractiviteiten in de kantorenportefeuille van NSI heeft zich in het 3e kwartaal verder voortgezet. Gezien de verwachting dat deze stijgende lijn zich ook in het vierde kwartaal doorzet, in combinatie met de
lagere financieringslasten, verhoogt NSI de verwachting voor het gehele jaar 2015. Daar bovenop zullen de in oktober gepleegde acquisities nog eens circa € 0,01 per aandeel bijdragen in de resterende maanden van het jaar. Door deze twee effecten tezamen verwacht NSI in totaal voor geheel 2015 een direct resultaat per aandeel van circa € 0,35.
De gemiddelde bezettingsgraad in de HNK portefeuille nam toe tot 67,6% per 30 september 2015 ten opzichte van 62,3% per 30 juni 2015. HNK realiseerde in het 3e kwartaal circa 8.000 m2 aan nieuwe verhuringen (opname uit leegstand), waarmee de totale opname in de eerste negen maanden over 2015 uitkomt op circa 15.000 m2. De sterke verhuurprestatie in het 3e kwartaal van 2015 kwam door een aantal grotere contracten in de propositie ‘Kantoor op Maat”, waaronder succesvolle voorverhuur in de onlangs geopende vestiging HNK Utrecht Centraal Station. HNK realiseert een opname/aanbod ratio van 44%, tegen een landelijk gemiddelde van 13%.
In oktober is de tiende HNK vestiging geopend; HNK Centraal Station is de 2e vestiging in Utrecht . Voor de opening is al 5.500 m2 van de 9.000 m2 beschikbare kantoorruimte voorverhuurd,wat de unieke en aantrekkelijke locatie van deze tweede vestiging in Utrecht bevestigt.
De uitrol naar de beoogde 20 HNK vestigingen in 2016 ligt op schema. De voorbereidingen voor een 2e HNK vestiging in Rotterdam, een vestiging in Dordrecht en in Amsterdam Zuidoost zijn in volle gang en zullen naar verwachting in het
1e kwartaal van 2016 worden geopend. Het gemiddelde effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen lag op € 166 per m² over de afgelopen 12 maanden door het stijgende aandeel van ‘Kantoor op Maat’, met grotere metrages, ten opzichte van een gemiddelde van € 173 per m² voor de totale HNK portefeuille. De brutohuurinkomsten uit HNK bedroegen € 5,9 miljoen over de eerste negen maanden van 2015, 16,2% van de totale brutohuurinkomsten in de kantorenportefeuille.
NSI heeft in de eerste negen maanden van 2015 € 7,5 miljoen in HNK geinvesteerd, waarmee de totale cumulatieve investering in HNK € 19,8 miljoen bedraagt uit het totale 3-jaars investeringsplan tot 2016 van € 31,0 miljoen.
Retail:
Alhoewel het consumentenvertrouwen een sterke verbetering laat zien, is er nog geen sprake van een breed herstel op de winkelmarkt en blijven de marktomstandigheden uitdagend. De bezettingsgraad nam licht af van 87,1% naar 86,6%, wat overigens volledig wordt verklaard door de expiratie van een boven een winkelcentrum gelegen kantoorruimte.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen over de afgelopen 12 maanden lag in de winkelporefeuille met € 186 per m2 boven de gemiddelde effectieve huur over de gehele winkelportefeuille (€ 177 per m2, per 30 juni 2015: € 179 per m2).
De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille (WAULT) bedroeg 4,6 jaar per 30 september 2015.
In het 3e kwartaal is NSI een herontwikkelingsplan overeengekomen met de gemeente Deventer voor winkelcentrum Keizerslanden. Dit wordt ingrijpend gerenoveerd en aangepast aan de winkelbehoefte van het verzorgingsgebied. Er komt circa 4.000 m2 aan vloeroppervlakte bij. De totale investering bedraagt circa € 11 miljoen. Er zal naar verwachting medio 2016 worden gestart en alles wordt medio 2018 afgerond.
Direct beleggingsresultaat
Het directe beleggingsresultaat over de eerste negen maanden van 2015 nam toe tot € 37,3 miljoen ten opzichte van € 36,5 miljoen over de vergelijkbare periode in 2014, ondanks de verkleining van het belang in IOW.
Het directe beleggingsresultaat in Nederland verbeterde van € 27,2 miloen over de eerste negen maanden van 2014 naar € 28,0 over de eerste negen maanden van 2015, met name door lagere financieringslasten. Die werden naast de effecten van de lagere uitstaande leningenportefeuille en de effecten van de lagere
rentekosten in de nieuwe financieringsfaciliteit beïnvloed door een eenmalige financieringsbate (circa € 1,3 miljoen) resulterend uit de finale verrekening van rentevergoedingen door de Belgische fiscus met betrekking tot historisch
betaalde bronbelasting in België.
Financiering
De beleningsgraad bedroeg per 30 september 2015 36,6% (30 juni 2015: 35,1%). Hierbij moet echter in ogenschouw worden genomen dat er in het 3e kwartaal niet wordt geherwaardeerd. Verder heeft NSI in oktober voor € 158,9 miljoen aan acquisities gedaan. Als gevolg van de hieraan gerelateerde financiering en hedgingsinstrumenten zullen de gemiddelde financieringskosten verder afnemen tot circa 4,1% (30 september 2015: 5,1%). Na verwerking van deze acquisities bedraagt de LtV circa 45%.
De rentedekkingsratio bedroeg 3,0 per 30 september 2015 (30 juni 2015: 2,9)
Zou toch zo denken, een artikel wat ruim een jaar oud is is niet eens de moeite waard om op te reageren…
Vastgoed komt ook nog aan bod wat crisis betreft. Dus je kunt je wel druk maken om een ‘verouderd’ artikel, maar het heeft zo weinig nut…
Nou dan hier de jongste cijfers: Highlights NSI jaarcijfers over 2015 12 febr 2016
Update strategie
• Significante kwaliteitsverbetering portefeuille door asset rotatie gerealiseerd:
• Kantorenportefeuille regio Randstad nam toe van 42,5% naar 52,5%
• Het aandeel ‘core’ panden in de kantorenportefeuille nam toe van 54% naar 65%
• NSI verkocht in 2015 € 49,4 miljoen aan panden, verkleinde het belang in IOW van 50,2% naar 15,2% (bruto opbrengst circa €111 miljoen), en acquireerden € 168,8 miljoen aan kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden.
• De portefeuille groeide van € 1.056,7 miljoen (ultimo 2014) naar € 1.203,5 miljoen (ultimo 2015)
Financieel
• Direct resultaat steeg met 4,4% naar € 50,6 miljoen (2014: € 48,5 miljoen); o.a. aankopen en lagere financieringskosten compenseerden de lagere bijdrage van het verkleinde belang in IOW; direct resultaat per aandeel van € 0,34 in 2014 naar € 0,35 in 2015
• Positief totaal beleggingsresultaat van € 63,8 miljoen (2014: -€ 136,9 miljoen)
• Per saldo een positief herwaarderingsresultaat van € 0,4 miljoen met name door positief resultaat van de kantorenportefeuille
• Gemiddelde rentekosten dalen significant:4,6% (31-12-2014) naar 3,7% (31-12-2015)
• Beleningsgraad daalde naar (LTV) 43,2% per 31 december 2015 (ultimo 2014: 48,9%)
• Voorstel slotdividend van € 0,14 per aandeel, waarmee het totale dividend over 2015 uitkomt op € 0,27 per aandeel (2014: € 0,25)
Kantoren (inclusief HNK)
• Bezettingsgraad verbeterde van 71,5% per jaareinde 2014 naar 73,6% per jaareinde 2015, met name dankzij asset rotatie
• Opname/aanbod ratio van 24,8% in 2015 ten opzichte van marktgemiddelde 14,7%
• Stabiel gemiddeld effectieve huurniveau nieuwe verhuringen € 135 per m2 over afgelopen 12 maanden
HNK (Nieuwe Kantoor formule)
• Uitrol op schema; 10 HNK’s in operatie op weg naar 20 HNK’s in 2016
• Opname/aanbod ratio van 45% in 2015 ten opzichte van een marktgemiddelde van 14,7% toont kracht van HNK
• De like-for-like groei in HNK bedroeg 18,6%
• HNK wint Nationale Business Success award als “Beste kantoorverhuurder Nederland”
Winkels
• Like-for-like groei van 4,3% in 2015 versus 2014
• De bezettingsgraad nam af van 88,4% ( 31 december 2014) naar 84,8%
• ING hanteert een buy-advies en koersdoel van EUR4,75.
12 febr 2016 9.35 uur noteert het aandeel 1,2% hoger op EUR 3,68, terwijl de Midkap met 0,7% stijgt. (patrick.buis@wsj.com) Dow Jones Nieuwsdienst
AAND NSI @ EUR 0.46 NL0000292324
Koers 17 febr 2016 11.00 EUR 3,82
Dividend mei 2016 EUR 0,14 (Slotdividend over 2015)
Wie NSI nu koopt voor EUR 3,82 ontvangt in mei EUR 0,14 slotdividend over 2015.
Dat is bijna 3,7% in nog geen 3 maanden = RUIM 14 % op jaarbasis.
Maar er komt 2e helft 2016 ook nog eens rond de EUR 0,15 dividend….
Bovendien geeft ING BUY advies met koersdoel EUR 4,75
Dat is bijna EUR 1,00 hoger dan huidige koers.
Hiermee is NSI dus een koopje
Edwin, Het is nu een goede tijd om vastgoed te kopen. Dividend rendement is erg hoog, Inderdaad een koopje.
Weet je?, iets aankopen is makkelijk, er op tijd uit een stukje moeilijker. En daar weet jij alles van….
Jij ziet een ‘koopje’, ik zie iets heel anders,lees daarvoor mijn vorig bericht nog even..
Maar als jij het de juiste tijd vindt, ga je gang.