Gisterochtend een bericht in het FD over de huizenmarkt: “Huizenprijzen 8% gedaald sinds piek, verkopen bijna de helft lager”. Is het iets om ons zorgen over te maken? Onroerend goed is toch ‘altijd’ een goede belegging?
Het ziet er mooi uit wanneer we de grafiek van de huizenmarkt erbij pakken. Het CBS publiceert maandelijks de cijfers, de oudste zijn uit januari 1995. De index begint rond de 39 en stijgt naar 113 in 2008. Per saldo 192% stijging ofwel in dertien jaar tijd 14,7% per jaar erbij. Slapend worden we rijk. Die daling van 8% sinds de top stelt immers niets voor. Rekenen we vanaf 1995, dan nog hebben we bij de huidige stand van 104,5 nog altijd een stijging van 169% ofwel 10,2% per jaar te pakken. Kom er maar eens om, waar vind je dat nog vandaag de dag?
Natuurlijk is een woning om in te wonen. Maar als we zulke stijgingen zien, wordt het voor velen al gauw een belegging. We kopen niet alleen een eigen woning, maar doen er gauw nog een of twee beleggingspandjes bij. Het liefst gefinancierd. Afgelopen week hoorde ik nog iemand zeggen: “ik weet niet zo goed waarin ik moet beleggen, dus ik houd het maar bij vastgoed. Dat deed ik al jaren en dat beviel me prima. Ja, ik weet het: rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Maar stenen zijn altijd goed. Toch?”
De persoon in kwestie heeft helemaal gelijk als je naar de prijs van de gemiddelde huizenmarkt kijkt. Die prijs is immers fors gestegen en nu slechts 8% gedaald. Maar hoe zit het met de waarde van de huizenmarkt? Prijs is namelijk niet hetzelfde als de waarde. De gemiddelde huizenprijs wordt berekend door te kijken naar de verkoopprijzen in euro’s. De euro is de rekeneenheid, maar wel één die dagelijks aan verandering onderhevig is. We weten immers dat er veel geld wordt bijgedrukt. Ook in euroland staat namelijk de geldpers aan. Dus is het dan wel reëel om te zeggen dat het huis dat je in januari 1995 kocht 169% in “waarde” is gestegen? Het is 169% in prijs gestegen, maar de waarde is een ander verhaal. U zult zeggen: ach de inflatie is laag, een beetje inflatie, wie maalt daar om? De hypotheekschuld wordt dan immers ook minder waard. Prima, laten we eens zien wat het effect van dat beetje inflatie is. We pakken het CBS-cijfer van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) erbij en we corrigeren aldus de huizenmarktcijfers voor het CPI-cijfer:
We zien dat de stijging dan een stuk minder is. Van 39 stijgen we naar 83 in 2008, zo’n 112% ofwel 8,6% per jaar. Het actuele indexcijfer bedraagt nu na de daling circa 73. In de afgelopen 16,5 jaar is de voor het CPI-cijfer gecorrigeerde prijsstijging 87% ofwel 5,28% per jaar. Niet slecht gelet op de huidige rentestand, maar ook niet echt briljant.
Zijn we er dan? Nee, absoluut niet. Het CBS-cijfer is leuk maar je kunt er helemaal niks mee. Het is simpelweg geen goede graadmeter van de daadwerkelijke geldontwaarding. We bedenken immers zelf een mandje van goederen om ‘de’ inflatie te becijferen. Prijsinflatie wel te verstaan. Maar de echte geldontwaarding brengen we er niet mee in kaart. Beter is het om het huizenmarktcijfer te corrigeren met de groei van de geldvoorraad. We kijken daarvoor naar het bijgedrukte geld in de ruimste zin des woords: M3. De toename van de M3-geldvoorraad heb ik geëlimineerd uit het huizenmarktcijfer. Dat geeft het volgende beeld:
Sinds januari 1995 steeg het voor M3 gecorrigeerde huizenmarktcijfer van 39 naar een top op 60 in december 2000. Dat is 53% in 6 jaar tijd. Echter, sinds eind 2000 is de index gedaald naar de meest recente koers van…..39! Met andere woorden: de huizenmarkt is in 16,5 jaar flink in PRIJS gestegen maar geheel niet in WAARDE! Zie hier het effect van het bijdrukken van geld. We rekenen in euro’s en wanen ons schatrijk. We beseffen daarbij niet dat deze rekeneenheid aan continue waardevermindering onderhevig is. We kijken enkel naar de prijs en strooien onszelf eurozand in de ogen. In werkelijkheid is er geen stuiver bijgekomen in onze vermogenspositie.
In dat kader is het aardig om te zien wat de huizenprijs gedaan zou hebben wanneer we hem niet in euro’s maar in goud uitdrukken. Goud kunnen we immers niet bijdrukken en heeft dan misschien geen constante prijs (dat komt door de dollar en de euro) maar wel een zeer constante waarde. Zie hier het resultaat:
We zien dat de huizenmarkt in goud uitgedrukt al vroeg piekte, namelijk in april 2001 op 119. Momenteel bevinden we ons op het laagste punt in de afgelopen 16,5 jaar, namelijk op 26. De huizenmarkt uitgedrukt in echt geld laat derhalve een verlies zien van eenderde ten opzichte van de koers sinds 1995.
Het bovenstaande is een interessante uitkomst voor eenieder die denkt dat stenen altijd goed zijn. We zien dat u er in 16,5 jaar per saldo qua vermogen helemaal niets op vooruit bent gegaan. En dan te bedenken dat we naar mijn mening nog tientallen procenten koersdaling voor vastgoed voor de boeg hebben. Het kan niet anders dan dat stenen als beleggingscategorie in de komende jaren hun glans geheel zullen kwijtraken.
Elmer Hogervorst
http://weblog.goudtekoop.nl
Start met Automatisch Beleggen
Alles verandert en niets blijft hetzelfde. De afgelopen decennia hebben we in het Westen een businessmodel gebouwd dat capital-light was.
De aankomende verkiezingen in Amerika houden de gemoederen flink bezig. De grote vraag is: wie wint de verkiezingen ?
Deze week gingen de internationale beurzen fors onderuit. Ter verklaring keek menigeen naar het dreigend omvallen van de Chinese vastgoedreus Evergrande.
De Fed, het stelsel van Amerikaanse centrale banken verlaagde dinsdag haar belangrijkste rente met 0,5 procentpunt. Het lost de economische problemen van het coronavirus niet op.
Vooropgesteld heeft iedereen een dak boven zijn hoofd nodig.
Daarvoor dient een waarde tegenover te staan, bijvoorbeeld een maandelijks huursom.
Als je nu het wooncomfort en de huursom afzet tegen het investeren in stenen, dan heeft de huurder na 30 jaar alleen betaald en geen en geen restwaarde over.
De investeerder in stenen, betaald ook, doch na aflossing van zijn woning, heeft hij optimale rendement, alsook een aanvulling op zijn pensioen.
De huurder heeft geen rendement uit stenen en blijft huur door betalen en zal ook merken voor zijn budget van bestedingen.
Mijn advies, investeer in stenen het zal toch gemiddeld 4,5% opleveren, alsook meer woongenot.
ik zou mn huur-opbrengsten niet willen missen (studenten moeten toch plek hebben. En je weet het : ver-kopen is ver-armen.
Het goud is, nu zeker voor een deel overgewaardeerd. Los daarvan: Naast de waarde van een pand heb je natuurlijk ook dividend in de vorm van jaarlijks geindexeerde huuronkomsten. Gauw al 10% pj.
Precies een huis is nodig om in te wonen en de huisjes melkers hier weten wel waarom ze daarnaast verhuren. Ik ben bewust gaan kopen ipv huren omdat ik mijn buren zelf wil uitkiezen….en daarom ook geen woningbouwvereniging naast mijn deur want dan zit je nog steeds met de gevolgen. Het kost goud geld om zelf een huis te bouwen en dat wordt voorlopig echt niet goedkoper. Maar stenen zijn wel veilig, ook al zakken de prijzen, ze smelten niet als sneeuw voor de zon mocht het eens tegenvallen.
“Het goud is, nu zeker voor een deel overgewaardeerd. Los daarvan: Naast de waarde van een pand heb je natuurlijk ook dividend in de vorm van jaarlijks geindexeerde huuronkomsten. Gauw al 10% pj.”
woning moet je onderhouden en beheren. tevens zijn er alle belastingen zoaLS RIOOL BELATING ENZ.
je moet je huis verzekeren en ga maar zo door. mijn vader heeft 10 een huis verhuur aan studenten. hij heeft in 1996 alles verkoch, als ik me goed heriner. het was een bevrijding. (financieel gezien dan)hij had daarna veel meer vrije tijd en minder kopzorgen.
Ik mis in dit verhaal het voordeel van de hypotheekschuld die door inflatie steeds lager wordt.
M.a.w bezien over de afgelopen 15 jaar is nu het meest gunstige moment, tegen de laagste waarde, om een huis te kopen. Hopelijk blijkt dat in de komende 15 jaar voor ons net zo uit te pakken.
De zienswijze is wel opmerkelijk. Zelf heb ik niet het getal van het CBS/Kadaster genomen. Uitgangspunt voor mij is de loon en prijsspiraal voor woningen en verminderd met de winstmarge’s.
M.i. bestaat er dan een reeele waarde van woningen.
Ook andere vragen dienen zich nu aan met nieuwbouw,
woning kale prijs juni 2010 195000,
exact dezelfde woning kale prijs 217000.
Volgens CBS is de woning van 2010 -2,5% in 2011
terwijl nieuwbouw 22000 = 11.3% stijgt in verkoopwaarde.
Verklaarbaar m.i. niet?
kocht huis in 1986 voor 36500 euro. Nu bijna afbetaald. Huuropbrengst (3 aparte eenheden) 1200 euro netto dus ruim 14000 per jaar. Rendement voor deze investering dus 38% per jaar. In 24 jaar er wel erg op vooruit gegaan. Huis is minimaal 300000 waard.
Kocht vorig jaar van februari tot december totaal goud voor 32.000 euro per kilo, nu
46.000 euro and rising (dankzij Griekenland, Italie, QE-3 ,-4 ,-5 enz). Kan het ook binnen 1 dag weer verkopen i.t.t. onroerend goed. Huis nu 3 ton and falling.
Oftewel Freek heeft het in al die tijd veel beter gedaan dan jij. En daarbij komt nog de periode dat ook de goudzeepbel gaat klappen. Goud is immers net zoveel waard als papier geld, helemaal niets. Je kan letterlijk niks met goud, dan kan je beter zilver kopen aangezien dat nog een functie heeft.
Nee idd goud is niets waard. En daarom willen 7 miljard mensen het hebben. Al 6000 jaar.
Ger ja, juist! Maar verhuur jij je goud ook per maand?
Je woonhuis verhuren?
Was beter geweest dit artikel in 2006 , ik noem maar iets…
Goud 46000 per kilo???
In het jaar 46000?
Momenteel € 44.000 per kilo.
Elmer, ik vind het een heel goed stuk. Zelf had ik verwacht dat ik zo ongeveer gelijk zou blijven (nieuwbouw uit 1983). Achteruitgang, daar had ik geen rekening mee gehouden. Als je een huis koopt betaal je rente en aflossing, dus over 30 jaar zo’n 3 tot 4 keer de aankoopprijs van het huis. Ik zou het eerlijk gezegd precies uit moeten rekenen, maar over de duim zal dit het wel zo ongeveer zijn.
Ben 80 jaar en heb meer dan 60 jaar ervaring met onr. goed.
Gedurende al die jaren was mijn stelling: huizen stijgen niet in waarde maar alleen in geld, de werkelijke verdienste zit in de hefboomwerking met de niet waardevaste hypothekere schuld.
Dank dat eindelijk iemand mijn stelling heeft onderbouwd.
En dank voor uw reactie!
prima reacties hier…en ga graag contrair op huizenpositivo’s (logisch; zij hebben het nodige te verliezen) en goudcynisten. Het is zo ver op de achtergrond verdwenen dat mensen niet meer weten waar het om draait, nl: vertrouwen in een algemeen aanvaard ruilmiddel. Uit elke willekeurige moderne computer kan je zoveel getallen draaien, dat het een heel mensenleven zou kosten om dat getal uit te spreken!
Met beleggen draait alles om timing; vaak moet je in vastgoed en soms in goud…maar m.i. moet je nu vooral in goud en vooral niet in vastgoed!
O ja, goud is een bubble…maar er is een grotere bubble: QE I&II&III etc. en schulden! Goud was reeds ‘een bubble’ op 10k, maar ook bij 20k, 30k en 44k de kilo…daarom zijn er inmiddels overheden die de burger willen beschermen tegen zichzelf door aankoop aan banden te leggen en offeren (centrale)banken zich op door goud voor de neus vd burger weg te kapen…die kwetsbare burger krijgt het tenslotte nog moeilijk genoeg (o.a. dalend vastgoed) en kan geen bubble in goud erbij hebben zie: http://www.beurs.com/2011/09/12/goudverkoop-aan-banden/6186 .
Goud heeft een geschiedenis waarin het het nog nooit waardeloos is geweest, maar alleen minder waard was op het moment dat vertrouwen in een fiatstelsel groot was…dat dat vertrouwen niet zelden onterecht blijkt, leert de geschiedenis van fiatgeld!
even hierop reageren:
—————————
Freek van ginkel zegt:
1 september 2011 19:10
kocht huis in 1986 voor 36500 euro. Nu bijna afbetaald. Huuropbrengst (3 aparte eenheden) 1200 euro netto dus ruim 14000 per jaar. Rendement voor deze investering dus 38% per jaar. In 24 jaar er wel erg op vooruit gegaan. Huis is minimaal 300000 waard.
————
prima belegging en rendement geweest (wel apart dat je na 24 jaar ruim 610k rendement hebt genoten, maar nog niet helemaal afbetaald? ;-)); niets op aan te merken…behalve dat het veel zegt over uw handelen en niets over vastgoed als belegging.
Uw voorganger kocht het misschien 5000euro, maar gezien de geschiedenis van vastgoed mogelijk ook voor 100.000euro(omgerekend). Die verkoper heeft blijkbaar weinig reden om zijn slimme financiele deal hier te komen melden.
Niet iedereen maakt klappers in vastgoed…ik ken verhalen van mensen die met leverage van de nodige vreemd vermogen (gold ook voor u maak ik uit uw tekst op) voor miljoenen in vastgoed hadden zitten en nu na een beetje daling negatief miljonair zijn…ik weet, is niet slim, maar geeft ook aan dat succes niet vanzelf komt. Wie weet als die vastgoed’magnaten’ lang genoeg wachten en het vertrouwen en geduld van de bank genieten, dan komt het ‘vanzelf’ weer goed?
In het verre verleden zochten mensen wellicht wat stenen bij elkaar om te stapelen op een willekeurig stuk grond, mogelijk geholpen door onbaatzuchtige vrienden en familie…uit het niets bouwden ze vermogen op.
Een paralel met het laatste is dat vele rijkaards en vermogende partijen uit het niets geld/vermogen opbouwen door geld uit het niets te printen (wellicht wederom samen met familie en vrienden)…en lachen zich helemaal rot hoe de hele wereld voor dat spul bloedt, zweet en traant…
Goud komt niet vanzelf uit een computer rollen, dus is het ‘waardeloos’, een bubble, oneetbaar etc.etc.’ Maar ze willen het wel graag hebben voor Jan met de Pet het teveel tot zich neemt…(zie mijn eerdere reactie vandaag)
Allemaal leuk en aardig, maar ik heb toch liever een dak boven mijn hoofd dan drie goudstaven in mijn nek. Als belegging zijn beide categorien feitelijk niet geschikt.
Goud wordt enorm gehyped. Dat geeft niets en is leuk voor de mensen die er vroeg instapten, maar udat geldt ook voor de woningkopers in 1983.
Aandelen blijftn toch de beste belegging. Alleen nu nog bedenken welke aandelen…